Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Kira sözleşmesi her yıl yenilenirken kiraya verenin ne kadar zam isteyebileceği, kira ilişkisinde sık tartışılan konulardan biridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu bu konuyu serbest pazarlığa bırakmaz; artışın üst sınırını bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi (TÜFE) değişimine bağlar. Bu yazıda sınırın nasıl hesaplandığını, 2022-2024 arasında uygulanan geçici yüzde 25 sınırının sona erdiğini, sözleşmedeki artış kayıtlarının geçerliliğini ve beşinci yıldan sonra uygulanan farklı kuralı açıklıyoruz.

Kanuni sınır: on iki aylık ortalama TÜFE değişimi

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344/1). Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır; üç yıllık bir sözleşmede de her yeni kira yılı için aynı sınır söz konusudur. Endeks, 2019 yılında yapılan değişiklikle üretici fiyat endeksi (ÜFE) yerine TÜFE olarak belirlenmiştir.

Bu kuralda dört noktaya dikkat etmek gerekir:

• Oran bir üst sınırdır, zorunlu artış değildir. Taraflar daha düşük bir artış kararlaştırabilir ya da hiç artış yapmayabilir.
• Esas alınan dönem takvim yılı değil, kira yılıdır. Kira yılı sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren işler.
• Artış kural olarak yalnızca yenilenen kira dönemi için yapılır; dönem ortasında tek taraflı zam istenemez.
• Kural konut ve çatılı işyeri kiraları içindir. Altı ay ve daha kısa süreli geçici kullanıma özgülenmiş kiralar kapsam dışındadır (TBK m. 339); çatısız işyeri, arsa ve taşınır kiralarında artış genel hükümlere ve sözleşmeye tabidir.

Oran nasıl hesaplanır?

TÜİK her ay tüketici fiyat endeksi verilerini açıklar ve bu verilerin içinde on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı da yer alır. Bu oran, son on iki ayın endeks ortalamasının bir önceki on iki ayın ortalamasına göre değişimini gösterir; yıllık enflasyon oranıyla aynı şey değildir. Uygulamada, kira yılının yenilendiği aydan bir önceki aya ilişkin açıklanan oran kullanılır. Oran her ay değiştiğinden, sözleşmenizin yenilenme ayına karşılık gelen rakamı TÜİK'in resmî yayınından kontrol etmeniz gerekir.

Hesap basittir: yeni kira, mevcut kiranın oran kadar artırılmış hâlini geçemez. Varsayımsal bir örnekle, oranın yüzde 30 olduğu bir dönemde 20.000 TL kira için en fazla 26.000 TL talep edilebilir. Gerçek oranlar bu örnekten farklıdır ve dönemden döneme değişir.

Geçici yüzde 25 sınırı sona erdi

Yüksek enflasyon döneminde kanuna iki geçici madde eklenmişti. Haziran 2022 tarihli geçici madde 1 yenilenen konut kiralarında artışı bir önceki kira yılı bedelinin yüzde 25'iyle sınırlamış, TÜFE oranının bundan düşük kaldığı hâllerde ise TÜFE oranını esas almıştı. Temmuz 2023 tarihli geçici madde 2 aynı kuralı 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemler için sürdürmüştür. Bu düzenlemeler yalnızca konut kiralarını kapsıyordu.

1 Temmuz 2024'ten sonra yenilenen dönemler için geçici sınır uygulanmaz; Ekim 2026 itibarıyla kanun metninde bu tarihten sonrasını kapsayan yeni bir geçici sınır da bulunmamaktadır. Dolayısıyla 2026'da yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında sınır, yalnızca TBK m. 344'teki TÜFE kuralıdır. Geçmiş dönemlere ilişkin uyuşmazlıklarda ise o dönemde yürürlükte olan geçici hüküm dikkate alınır.

Sözleşmedeki artış kaydı ve sınırı aşan talepler

Sözleşmede sabit bir yüzde, "TÜFE artı belirli puan" ya da benzeri bir artış kaydı olabilir. Kayıt kanuni sınırın altında kalıyorsa geçerlidir. Sınırı aşıyorsa kiracı aşan kısımla bağlı değildir; sözleşmeye "yıllık yüzde elli artırılır" yazılmış olması kanuna aykırı kısmı geçerli kılmaz.

Sözleşmede artış hükmü yoksa kiraya veren kirayı tek taraflı artıramaz. Anlaşma sağlanamazsa kira bedelini hâkim, yine TÜFE sınırını aşmamak üzere ve kiralananın durumunu gözeterek belirler (TBK m. 344/2). Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması için davanın yeni dönemden en az otuz gün önce açılması ya da kiraya verenin bu süre içinde artışı yazılı olarak bildirmesi gerekir. Sözleşmede artış hükmü varsa dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir (TBK m. 345).

Kiracının, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi yenilememe hakkı saklıdır (TBK m. 347). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli bir kararında, kira bedelinin tespiti davası yeni dönem başlamadan açılmış ve kiracı yeni dönemden önce kiralananı tahliye etmişse davanın konusuz kaldığı; kiracının yasal hakkını kullandığı için yargılama giderinden sorumlu tutulamayacağı belirtilmiştir.

Sınırı aşan bir artış ödenmişse fazla kısmın iadesi genel hükümlere göre istenebilir. Ödemelerde "kanuni sınırı aşan kısım için itiraz kaydıyla" biçiminde açıklama yazılması, sonradan tartışma çıktığında işe yarar. Bu uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

Beşinci yıldan sonra ve yabancı para kiraları

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve izleyen her beş yılın sonunda hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler (TBK m. 344/3). Burada TÜFE oranı bir tavan değildir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017'de başlayan bir konut kirasında emsal araştırması, keşif ve bilirkişi raporuyla belirlenen bedelden yaklaşık yüzde 10 hak ve nefaset indirimi yapılmasını onamıştır.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk parasının kıymetini koruma mevzuatı saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğü hükmü (TBK m. 138) ise ayrıca saklıdır. Beş yıldan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak üçüncü fıkradaki ölçütler uygulanır (TBK m. 344/4).

Sık yapılan hatalar

• Sözleşmedeki yüzdeyi doğrudan uygulayıp kanuni sınıra uyup uymadığını kontrol etmemek.
• Oranı yenilenme ayına uymayan bir TÜİK verisine göre hesaplamak.
• Artış anlaşması yokken tek taraflı zam bildirimiyle yetinmek ve otuz günlük süreyi kaçırmak.
• Sınırı aşan artışı itiraz kaydı koymadan aylarca ödeyip sonradan iade istemek.
• Beşinci yıldan sonra kiranın otomatik olarak TÜFE oranıyla belirleneceğini varsaymak.
• Kira bedelinin belirlenmesi veya fark alacağı için arabulucuya başvurmadan dava açmak.
• Eski dönem uyuşmazlıklarında o dönemin geçici sınırını gözden kaçırmak.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artışın üst sınırı, bir önceki kira yılındaki on iki aylık ortalama TÜFE değişimidir; sözleşmedeki daha yüksek oranlar sınırı aşan kısım için geçerli değildir. 2022-2024 arasında uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir. Beşinci yıldan sonra ise emsal kira bedelleri devreye girer ve hâkim hakkaniyete göre belirleme yapar. Oranın doğru aya göre hesaplanması, bildirim ve dava sürelerine uyulması ve arabuluculuk şartının yerine getirilmesi, hem kiraya veren hem kiracı bakımından hak kaybını önler.