Kiracı Hangi Şartlarda Tahliye Edilebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, Türk Borçlar Kanunu'nun koruyucu hükümleriyle güçlü biçimde korunur. Kiraya veren, sözleşme süresi dolmuş olsa bile kiracıyı dilediği zaman çıkaramaz; tahliye ancak kanunda sınırlı sayıda sayılan sebeplerle ve her sebebe özgü süre ve şekil şartlarına uyularak istenebilir. Bu yazıda hangi hâllerde tahliye istenebileceğini, her sebebin koşullarını ve izlenecek usulü açıklıyoruz.

Tahliye sebeplerinin sınırlı olması ilkesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Belirli süreli sözleşme, kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır; kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347).

Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Bu nedenle sözleşmeye konulan "süre sonunda kiracı tahliye edecektir" gibi kayıtlar kiracıyı bağlamaz. Tahliye sebepleri üç grupta toplanabilir:

• Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt (TBK m. 315)
• Kiraya verenden kaynaklanan sebepler: ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 350-351)
• Kiracıdan kaynaklanan sebepler: tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının oturmaya elverişli konutunun bulunması (TBK m. 352)

Bunlara on yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347) eklenir.

Kira bedelinin ödenmemesi: temerrüt ve iki haklı ihtar

Temerrüt nedeniyle tahliye

Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, yazılı bir ihtarla kiracıya süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m. 315). Süre, ihtarın kiracıya tebliğinden itibaren işler. Ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi fesheder ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar.

Aynı sonuca icra yoluyla da ulaşılabilir. Ödenmeyen kira bedeli için başlatılan tahliye talepli icra takibinde kiracıya gönderilen ödeme emrinde yedi günlük itiraz ve otuz günlük ödeme süresi bulunur; kiracı itiraz etmez ve ödeme de yapmazsa icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir (İİK m. 269 vd.). Bu yol, arabuluculuk dava şartının dışında olduğu için uygulamada sıkça tercih edilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yakın tarihli bir kararında vurgulandığı gibi, ihtar koşulları gerçekleşmiş olsa bile tahliye ilamı alınmadıkça kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Kiraya veren, kiracıyı fiilen çıkaramayacağı gibi, tek taraflı feshe dayanarak sözleşmedeki cezai şartı da isteyemez.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2). Burada kiracının ihtardan sonra ödeme yapmış olması önemli değildir; aranan, ihtar tarihinde muaccel ve ödenmemiş bir kira borcunun bulunmasıdır.

Uygulamada dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:

• İhtarlar farklı aylara ait kira bedelleri için çekilmiş olmalıdır.
• İhtarın yazılı olması yeterlidir; noter aracılığı zorunlu değilse de ispat kolaylığı sağlar. Ödenmeyen kira için başlatılan icra takibi de ihtar yerine geçer.
• Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre bu yolda kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilmesi gerekmez; ihtarnameler belirli bir şekil şartına tabi değildir.
• Sözleşmede bir kira bedelinin ödenmemesi hâlinde yılın tamamının muaccel olacağına ilişkin kayıt varsa, Yargıtay bu durumda kira bedelinin bölünerek ayrı ayrı ihtarlara konu edilemeyeceğini kabul etmektedir.

Bir aylık dava süresi hak düşürücü niteliktedir; ancak kiraya veren bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse süre bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m. 353).

İhtiyaç nedeniyle tahliye

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye isteyebilir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir (TBK m. 350/1).

Taşınmazı sonradan edinen yeni malik ise, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden altı ay sonra tahliye davası açabilir. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir (TBK m. 351).

Her iki hâlde de ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yeni malikin konut ihtiyacına dayalı bir davada ihtiyacın yalnızca dava tarihinde değil, yargılama boyunca da devam etmesi gerektiğini vurgulamıştır. Kiraya verenin aynı yerde boş ve ihtiyaca uygun başka bir taşınmazının bulunması, ihtiyacın samimi olmadığına işaret sayılabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlanan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiraya veren, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır (TBK m. 355). Yeniden inşa ve esaslı onarım amacıyla tahliyede de (TBK m. 350/2) benzer bir yasak ve eski kiracının öncelik hakkı söz konusudur.

Tahliye taahhüdü, on yıllık uzama süresi ve diğer sebepler

Tahliye taahhüdü

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak veya dava açarak tahliye isteyebilir (TBK m. 352/1; İİK m. 272 vd.). Taahhüdün geçerliliği için üç koşul aranır: yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve belirli bir boşaltma tarihi içermesi.

Kira sözleşmesiyle aynı tarihli taahhütler, kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilerek geçersiz sayılır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin bir kararında, kira ilişkisi kurulduktan bir gün sonra verilen taahhütnamenin geçerli olduğu ve baskı altında imzalandığı iddiasının kiracı tarafından aynı güçte yazılı delille ispatlanması gerektiği kabul edilmiştir. Tarih kısmı boş bırakılarak imzalanan taahhütlerde de kiracı, tarihin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu yazılı delille ispat etmek durumundadır.

On yıllık uzama süresi ve diğer sebepler

Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşme sona erdirilebilir (TBK m. 347). Kiracı bildirime rağmen çıkmazsa tahliye davası açılır.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye istenebilir (TBK m. 352/3). Kiralananın sözleşmeye aykırı kullanılması ve komşulara saygı gösterilmemesi hâlinde ise kiraya veren, en az otuz günlük süre vererek yazılı ihtarda bulunur ve aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 316).

Görevli mahkeme, arabuluculuk ve süreç

Tahliye davaları, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunluluğun dışındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabulucu süreci üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre bir hafta uzatılabilir.

Tahliye kararının icrası aşamasında kiracı, teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m. 36). Bu nedenle süreç, dava sebebine ve kanun yollarına bağlı olarak uzayabilir; dava sebebinin ve delillerin baştan doğru belirlenmesi süreyi kısaltan en önemli etkendir.

Sık yapılan hatalar

• Sözleşme süresi dolunca kiracının kendiliğinden çıkacağını varsaymak ve bu sırada dava sürelerini kaçırmak.
• Temerrüt ihtarında otuz günlük süreyi vermemek veya ihtarı sözlü yapmak.
• Tahliye taahhüdünü kira sözleşmesiyle aynı gün almak.
• İki haklı ihtarda kira yılının bitiminden itibaren bir aylık süreyi geçirmek.
• İhtiyaç davasında ihtiyacı belgeleyememek ya da tahliyeden sonra taşınmazı üçüncü kişiye kiralamak.
• Arabulucuya başvurmadan dava açmak.
• Kilit değiştirme, eşya çıkarma veya elektrik-su kesme gibi fiili yollara başvurmak.

Sonuç

Kiracının tahliyesi, kiraya verenin iradesine değil kanunda sayılan sebeplere ve sürelere bağlıdır. Temerrüt, iki haklı ihtar, ihtiyaç, tahliye taahhüdü ve on yıllık uzama süresi gibi her sebebin kendine özgü koşulları ve hak düşürücü süreleri vardır. Doğru sebebin seçilmesi, ihtar ve bildirimlerin usulüne uygun yapılması ve arabuluculuk şartının yerine getirilmesi, hem sürecin kısalmasını hem de hak kaybı yaşanmamasını sağlar.