Yükleniciden adi yazılı satış vaadiyle bağımsız bölüm alınması alacağın temliki hükmündedir; resmi şekil aranmaz

T.C.

Yargıtay

14. Hukuk Dairesi

2015/7571 E., 2018/1633 K.

"İçtihat Metni"

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.09.2014 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 16.01.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili; 194 ada 3 parsel sayılı taşınmazın davalının murisi .....n ölümü ile tek mirasçısı davalı ...' ın kaldığını, 1.6.2009 tarihinde davalı yüklenici .... .... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme uyarınca 30 adet villanın yapılmasının kararlaştırıldığını, davacının yükleniciye düşen 9 nolu villanın 28.10.2011 tarihli adi yazılı daire satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, villaya taşındığını ve halen orada ikamet ettiğini ancak taşınmaza ait tapu devrinin yapılmadığını ileri sürerek; dava konusu 9 nolu villanın tapusunun iptali ile müvekkil adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı arsa sahibi ... vekili cevap dilekçesinde; davalı şirketin edimlerini yerine getirmediğini taşınmazı vaktinde teslim etmediğini beyanla davanın reddini istemiştir.

Davalı yüklenici şirket vekili ise, müvekkilinin daireleri kusursuz bir şekilde teslim ettiğini, oturma ruhsatının alınmamış olmasının davalı ...' in kusurundan kaynaklandığını belirtmiştir.

Mahkemece, daire satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması nedeni ile geçersiz olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir.

Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile "tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz olan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde, olayın özelliğine göre hakimin, Medeni Kanunun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği" benimsenmiştir.

Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Borçlar Kanununun 163. maddesi (TBK m. 184) gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir.

Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Yukarıdaki açıklamalar ışığında; davacı ile davalı yüklenici firma olan....şirketi arasındaki 9 nolu villanın satışına ilişkin daire satış vaadi sözleşmesi alacağın temliki hükmünde olup geçerli olduğundan, mahkemece davanın esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.03.2018 gününde oybirliği ile karar verildi.