Hangi durumlarda kullanılır?
- Yüklenici sözleşmedeki teslim süresinde arsa sahibine düşen bağımsız bölümleri teslim etmemişse
- Sözleşmeden dönmek yerine ifa ve gecikme tazminatı isteme yolu tercih ediliyorsa
- Sözleşmede aylık gecikme tazminatı veya cezai şart öngörülmüşse ya da emsal kira bedeline göre kira kaybı hesaplanacaksa
- Gecikme sürdüğünden alacağın tamamı henüz belirlenemiyor ve kısmi dava açılması gerekiyorsa
Dikkat edilmesi gereken noktalar
- Sözleşmede teslim günü belirliyse yüklenici ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer (TBK m. 117/2); aksi halde noter ihtarı gerekir. Anahtar teslimi sözleşmelerde yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınmadan yapılan fiilî teslim gecikmeyi sona erdirmeyebilir; teslim tutanağındaki tarih ve çekinceler belirleyicidir.
- Sözleşmede gecikme tazminatı veya cezai şart varsa kural olarak o tutar esas alınır; ifa ile birlikte cezanın istenebilmesi için bağımsız bölümlerin çekincesiz kabul edilmemiş olması gerekir, bu nedenle teslim sırasında hak saklı tutulmalıdır (TBK m. 179/2). Ceza miktarını aşan zarar için yüklenicinin kusuru ispat edilmeli (TBK m. 180), aşırı ceza hâkimce indirilebileceği (TBK m. 182) göz önünde tutulmalıdır. Sözleşmede ceza yoksa kira kaybı emsal kira bedeli üzerinden bilirkişi raporuyla belirlenir.
- Belirsiz alacak davası (HMK m. 107) 7589 sayılı Kanunla 31.07.2026 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırıldığından, gecikme sürdüğü için alacak miktarı baştan belirlenemiyorsa dava kısmi dava olarak açılabilir; talep HMK m. 109/4 uyarınca aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir ve artırılan kısım bakımından zamanaşımı dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. 31.07.2026 tarihinden önce açılmış belirsiz alacak davaları m. 107 hükmüne göre görülmeye devam eder. Nispi harç dilekçedeki tutar üzerinden peşin alınır, artırımda tamamlanır.
- Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlıkta kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir; her iki taraf için ticari dava niteliği varsa asliye ticaret mahkemesi, bağımsız bölüm alıcısı sıfatıyla açılan davalarda ise tüketici mahkemesi gündeme gelebilir. Yetki yüklenicinin yerleşim yeri veya ifa yeri mahkemesidir (HMK m. 6, 10). Ticari davada dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır (TTK m. 5/A); arsa sahibi tacir değilse bu şart aranmaz.
- Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişiler Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli kararıyla korunmaktadır. Yüklenicinin arsa sahibine ait bağımsız bölümleri devretmiş olması hâlinde tapu iptali yerine yükleniciye karşı tazminat talepleri planlanmalı, sözleşmeden dönme ve tasfiye seçeneği ayrıca değerlendirilmelidir.
- Faizin başlangıcı (dönem sonu, ihtar veya dava tarihi) sözleşmeye ve içtihada göre belirlenmeli; zamanaşımı bakımından alacağın niteliği (cezai şart, tazminat, kira kaybı) ve TBK m. 146-147 ayrımı kontrol edilmelidir. Sözleşme, ruhsat ve iskân tarihleri, ihtarname, teslim tutanakları ve emsal kira kayıtları dosyaya eksiksiz sunulmalıdır.
Örnek dilekçe
Köşeli parantez içindeki [ALANLAR] somut olaya göre doldurulmalıdır.
[MAHKEME] ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NE
DAVACI : [AD SOYAD] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[ADRES]
VEKİLİ : Av. [VEKİL ADI]
[ADRES]
DAVALI : [YÜKLENİCİ ADI] (Vergi No: [VERGİ NO])
[ADRES]
KONU : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan teslim tarihinde bağımsız bölümlerini teslim etmeyen yüklenici aleyhine, geç teslimden doğan gecikme tazminatı (kira kaybı) alacağının kısmi dava olarak tahsili talebidir.
DAVA DEĞERİ : [DAVA DEĞERİ] TL (kısmi dava; fazlaya ilişkin haklar saklıdır)
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil, [TAŞINMAZ BİLGİLERİ] taşınmazın maliki iken davalı yüklenici ile [NOTER ADI] Noterliğinin [SÖZLEŞME TARİHİ] tarih ve [YEVMİYE NO] yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamıştır. Sözleşmeye göre davalı, taşınmaz üzerine inşa edeceği yapıdan müvekkile düşen [BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ] bağımsız bölümleri, [TESLİM SÜRESİ] içinde yapı kullanma izin belgesiyle birlikte anahtar teslimi olarak teslim etmeyi üstlenmiştir.
2. Müvekkil edimini yerine getirmiş, arsa paylarını [DEVİR TARİHİ] tarihinde davalıya devretmiştir. Sözleşmedeki teslim süresi [TESLİM TARİHİ] tarihinde dolmuş olmasına rağmen davalı bağımsız bölümleri teslim etmemiştir: [GECİKME DURUMU]. Teslim günü sözleşmede belirli olduğundan davalı, TBK m. 117/2 uyarınca ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşmüştür. Ayrıca [İHTAR TARİHİ] tarihli noter ihtarnamesiyle de teslim edilmesi davalıdan istenmiştir.
3. Sözleşmenin [GECİKME TAZMİNATI MADDESİ] maddesi uyarınca gecikilen her ay için aylık [AYLIK GECİKME TAZMİNATI] TL gecikme tazminatı ödenmesi kararlaştırılmıştır. Müvekkil, bağımsız bölümleri kullanamadığı ve kiraya veremediği için kira gelirinden yoksun kalmıştır; sözleşmedeki düzenlemeye ek olarak mahrum kalınan kira geliri, emsal kira bedelleri esas alınarak bilirkişi incelemesiyle de belirlenebilecektir (TBK m. 112, 118, 122).
4. Gecikme [GECİKME BAŞLANGIÇ TARİHİ] tarihinde başlamış ve [GECİKME BİTİŞ TARİHİ] tarihine kadar [GECİKEN AY SAYISI] ay sürmüştür. Bu dönem için hesaplanan toplam gecikme tazminatı [TOPLAM ALACAK] TL olup bunun şimdilik [DAVA DEĞERİ] TL'lik kısmı talep edilmektedir. Gecikme sürdüğünden sonraki dönemlere ilişkin haklarımız saklıdır.
5. Müvekkil, sözleşmeden dönme yerine sözleşmenin ifasını ve gecikme tazminatını isteme yolunu seçmiştir (TBK m. 125/1). Teslim edilmeyen bağımsız bölümler bakımından cezai şart ve gecikme tazminatı haklarını açıkça saklı tutmuştur (TBK m. 179/2).
6. Alacağın kesin miktarı gecikme süresi, emsal kira bedelleri ve sözleşme hükümlerine göre bilirkişi raporuyla belirlenecek olup dava, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla kısmi dava olarak açılmıştır. Talebin HMK m. 109/4 uyarınca tahkikatın sonuna kadar bir defaya mahsus artırılması hakkımız saklıdır.
HUKUKİ NEDENLER : 6098 sayılı TBK m. 112, 117, 118, 122, 125, 179, 180, 182, 470 vd.; 6100 sayılı HMK m. 109 ve ilgili sair mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapu kayıtları ve akit tabloları, ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi kayıtları, noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi, inşaatın durumunu gösteren fotoğraf ve tutanaklar, emsal kira araştırması, keşif, inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle, fazlaya ilişkin haklarımız ile HMK m. 109/4 uyarınca talebimizi tahkikatın sonuna kadar bir defaya mahsus artırma hakkımız saklı kalmak kaydıyla;
1. [GECİKME BAŞLANGIÇ TARİHİ] - [GECİKME BİTİŞ TARİHİ] dönemi için şimdilik [DAVA DEĞERİ] TL gecikme tazminatı (kira kaybı) alacağının, her dönem alacağının doğduğu tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline,
2. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. [TARİH]
Davacı Vekili
Av. [VEKİL ADI]
EKLER:
1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
2. Tapu kayıtları ve akit tabloları
3. Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhli örneği
4. İnşaatın durumunu gösteren fotoğraf ve tutanaklar
5. Emsal kira bedellerine ilişkin belgeler
6. Vekâletname
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve örnek amacıyla sunulmaktadır. Her hukuki uyuşmazlığın özellikleri farklıdır. Dilekçenin somut olaya göre bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önerilir.
İlgili İçerikler
Emsal Kararlar
- YargıtayE. 2024/2452, K. 2025/1585Arsa payı karşılığı inşaatta eksik-ayıplı iş bedeli, gecikme tazminatı ve ifaya ekli cezai şart: çekincesiz kabul cezai şart hakkını düşürür
- YargıtayE. 2020/886, K. 2020/3210Kat karşılığı inşaatta iskansız fiili teslim arsa sahibini bağlamaz; gecikme tazminatı sözleşmede kararlaştırılan tutara göre hesaplanır
- YargıtayE. 2025/5979, K. 2026/3298Kentsel dönüşüm projesi kapsamında imzalanan sözleşmeye konu dairelerin geç teslimi nedeniyle kira tazminatı istemi – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/5979 E., 2026/3298 K.
- YargıtayE. 2023/3326, K. 2024/1133Kiralananın ayıplı olması nedeniyle uğranılan kar kaybı ve faydalı masraf alacağı istemi – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/3326 E., 2024/1133 K.
Örnek Dilekçeler
- Asliye Hukuk MahkemesiKat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tasfiyesi Dava Dilekçesi
- Sulh Hukuk MahkemesiKira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi
- Sulh Hukuk MahkemesiKat Mülkiyetinde Ortak Gider (Aidat) Alacağı Dava Dilekçesi
- Sulh Hukuk MahkemesiYeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi