Geçit Hakkı Nasıl Kurulur?

Yola cephesi olmayan veya mevcut yolu ihtiyacı karşılamayan bir parselin maliki, komşu parsellerden geçmeden taşınmazını kullanamaz. Kanun bu durumda komşu malikin mülkiyetine saygı gösterirken, tam bedel karşılığında zorunlu geçit hakkı tanınmasını mümkün kılar (TMK m. 747). Bu yazıda geçit hakkının şartlarını, güzergâhın nasıl belirlendiğini, bedelin hesaplanmasını, anlaşma ve dava yolunu ve tapuya tescili anlatıyoruz.

Zorunlu geçit hakkı ve şartları

Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK m. 747/1). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, geçit hakkının yenilik doğuran bir hak olduğunu; hak sahibi bu hakkı kullandığında yükümlü malikin irtifak hakkı kurma borcu altına girdiğini ve borç yerine getirilince geçit irtifakının doğduğunu belirtmektedir.

Geçit ihtiyacı iki biçimde ortaya çıkar:

• Mutlak geçit ihtiyacı (geçit yoksunluğu): Taşınmazın genel yola hiç bağlantısı yoktur. Bu durumda geçit hakkının kurulması esastır.
• Nispi geçit ihtiyacı (geçit yetersizliği): Taşınmazın yolu vardır ancak bu yol objektif ölçülere göre taşınmazın ekonomik ihtiyacını karşılamaz. Bu durumda geçit tanınıp tanınmayacağı somut olayın koşullarına ve hakkaniyete göre değerlendirilir.

İhtiyaç, davacının kişisel arzularına göre değil objektif esaslara göre belirlenir. Yargıtay'a göre geçit ihtiyacı baştan beri var olabileceği gibi sonradan yapılan kadastro, imar uygulaması veya kamulaştırma sonucunda da doğabilir. Geçici girme hakkı, tarla yolu, hayvan sulama yolu gibi diğer geçit hakları ise özel kanun hükümlerine veya yerel âdete tabidir (TMK m. 748).

Güzergâh nasıl belirlenir?

Geçit isteği önce önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya, bu yolla ihtiyaç karşılanmazsa geçitten en az zarar görecek olana yöneltilir; zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir (TMK m. 747/2-3). Yargıtay kararlarında şu ilkeler öne çıkar:

• Geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak olmakla birlikte özünü komşuluk hukukundan alır. Fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi gereği alternatifler arasında lehine kurulan taşınmaz için en kısa veya en az masraflı olan değil, aleyhine kurulan taşınmazlar için en az külfet yükleyen ve en az zarar veren güzergâh seçilir.
• Aleyhine geçit kurulan taşınmaz mümkün olduğunca bölünmemeli, kullanım biçimi ve bütünlüğü bozulmamalıdır. Başka türlü geçit mümkün değilse bunun gerekçesi kararda gösterilir.
• Geçit genel yola bağlanmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2026 tarihli bir kararında, kadastro paftasında yol olarak görünmeyen fiilî bir yola bağlantı sağlanmasının kesintisizlik ilkesine aykırı olduğu, mahkemenin çevredeki bütün genel yolları gösteren pafta örneğini getirtip alternatifleri keşif ve bilirkişi incelemesiyle araştırması gerektiği belirtilmiştir.
• Tarım arazilerinde geçidin genişliği, bir tarım aracının geçebileceği ölçüyle (emsaline göre yaklaşık 2,5-3 metre) sınırlı tutulur; bunu aşan genişlik gerekçelendirilmelidir.

Anlaşma veya dava yoluyla kuruluş

Geçit hakkı iki yolla kurulabilir. Taraflar anlaşırsa irtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin resmî şekilde yapılması (TMK m. 781) ve hakkın tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir (TMK m. 780). Arabuluculuk sürecinde varılan anlaşmada da sınırlı ayni hak kuruluyorsa, anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi verildikten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir (6325 sayılı Kanun m. 18/B).

Anlaşma sağlanamazsa dava açılır. Davada şu noktalara dikkat edilir:

• Hasımlar: Hak taşınmazlar leh ve aleyhine kurulacağından geçit istenen bütün taşınmaz maliklerinin davada yer alması zorunludur.
• Mahkeme ve yetki: Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2). İrtifak haklarına ilişkin davalar, üzerinde irtifak kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (HMK m. 12/2).
• Keşif ve bilirkişi: Mahkeme taşınmazları yerinde inceler; fen, ziraat ve değerleme bilirkişileri alternatif güzergâhları, genişliği ve bedeli raporlar. Kadastro paftası, imar durumu ve yol kayıtları ilgili idarelerden getirtilir.
• Arabuluculuk: Dava öncesi arabulucuya başvurulması, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar için dava şartıdır.

Mahkeme isteği yerinde bulursa geçit hakkının kurulmasına, güzergâhın ve genişliğin tespitine karar verir. Hüküm kesinleştikten sonra tescil yapılır.

Bedel ve yargılama giderleri

Geçit hakkı tam bedel karşılığında tanındığından bedelin doğru belirlenmesi davanın önemli aşamalarındandır. Yargıtay'a göre bedel, taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişilerce objektif ölçütlere göre hesaplanmalı ve hükümden önce depo ettirilmelidir. Bedelin belirlenmesinden hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli değişiklik yaratacak uzun bir süre geçmişse, hükme yakın tarihte yeni bir değer tespiti yapılır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli bir kararında, keşif tarihinde yüksek bir bedel hesaplanmasına rağmen dava tarihindeki düşük değerin esas alınması ile geçit nedeniyle komşu parselin ikiye bölünerek değer kaybetmesinin değerlendirilmemesi bozma nedeni sayılmıştır.

Geçit hakkı davalarında, davanın niteliği gereği yargılama giderleri kural olarak davacı üzerinde bırakılır. Bu nedenle bedelin, bilirkişi ve keşif masraflarının ve depo edilecek tutarın dava öncesinde öngörülmesi gerekir.

Geçit hakkı kurulduktan sonra

Geçit hakkı sahibi hakkını yüklü taşınmazın malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır; yüklü taşınmazın maliki de geçidin kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz (TMK m. 786). İrtifakın kapsamı tescille belirlenir ve yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik yüklü taşınmazın yükünü ağırlaştıramaz (TMK m. 787-788). Geçit için gerekli tesislerin bakımı yararlanan taşınmaz malikine aittir; tesisler yüklü taşınmaza da yararlıysa giderlere her iki malik yararı oranında katılır (TMK m. 790). Sonradan yeni bir yol açılması gibi nedenlerle hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmazsa yüklü taşınmazın maliki terkini isteyebilir; yüküne oranla çok az yarar sağlayan geçit ise bedel karşılığında kısmen veya tamamen kaldırılabilir (TMK m. 785).

Sık yapılan hatalar

• Davayı yalnızca bir komşuya açıp geçit istenen diğer malikleri davaya dahil etmemek.
• Kadastro paftasında yol olarak görünmeyen fiilî yola bağlantı istemek.
• Kendi kolaylığına göre en kısa veya en ucuz güzergâhı talep etmek.
• Geçit ihtiyacını objektif olarak ispatlayamamak; yalnızca daha rahat bir kullanım amacıyla geçit istemek.
• Bedelin depo edilmesi ve güncel değerin belirlenmesi gerektiğini gözden kaçırmak.
• Arabuluculuk şartını yerine getirmeden dava açmak.
• Anlaşma ile kurulan geçidi resmî şekilde yapmayıp tescil ettirmemek.

Sonuç

Zorunlu geçit hakkı, genel yola yeterli bağlantısı olmayan taşınmazın maliki için kanunun tanıdığı bir haktır; ancak bu hak tam bedel karşılığında, komşunun zararı en aza indirilerek ve objektif ihtiyaç ölçütlerine göre kurulur. Anlaşma sağlanamazsa leh ve aleyh bütün maliklerin yer aldığı bir davada güzergâh, genişlik ve bedel mahkemece belirlenir; irtifak hakkı tapuya tescille doğar. Genel yola kesintisiz bağlantının sağlanması, doğru hasım seçimi ve bedelin güncel değerle depo edilmesi, davanın sonucunu belirleyen başlıca unsurlardır.