Kira Sözleşmesinin Uyarlanması Davası

Kira sözleşmeleri çoğu zaman yıllarca sürer ve bu süre içinde sözleşme yapılırken kimsenin öngörmediği gelişmeler yaşanabilir: salgın nedeniyle iş yerlerinin kapatılması, savaş, deprem ya da ağır ekonomik krizler. Bu gelişmeler kira bedeli ile kullanım karşılığı arasındaki dengeyi bozduğunda, Türk Borçlar Kanunu'nun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hükmü (TBK m. 138) hâkimin sözleşmeyi yeni koşullara uyarlamasına imkân tanır. Bu yazıda uyarlama davasının koşullarını, kira ilişkisindeki yerini, hakların nasıl saklı tutulacağını ve usulü anlatıyoruz.

Dayanak: TBK m. 138 ve kira ilişkisi

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse, borcunu henüz ifa etmemiş veya haklarını saklı tutarak ifa etmiş borçlu hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilir. Uyarlama mümkün olmazsa sözleşmeden dönme hakkı doğar; sürekli edimli sözleşmelerde ise borçlu kural olarak dönme yerine fesih hakkını kullanır (TBK m. 138). Hüküm yabancı para borçlarında da uygulanır.

Kira, sürekli edimli bir sözleşmedir; bu nedenle uyarlamanın sonucu çoğunlukla yeni bir kira bedeli veya ödeme koşulu, uyarlama mümkün değilse fesih olur. Kanun, yabancı para ile kararlaştırılan kiralarda beş yıl geçmedikçe bedelin değiştirilemeyeceğini belirtirken aşırı ifa güçlüğü hükmünü ayrıca saklı tutmuştur (TBK m. 344/4). Yıllık kira artışını düzenleyen özel kurallar (TBK m. 344-345) olağan koşullar için, TBK m. 138 ise yalnızca olağanüstü hâller için başvurulacak istisnai bir yoldur.

Uyarlamanın koşulları

Dört koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• Öngörülemeyen olağanüstü durum: Gelişme, sözleşme yapılırken taraflarca öngörülmemiş ve öngörülmesi beklenmemiş olmalıdır. Sözleşme tarihinde zaten var olan veya belirginleşmiş bir olgu bu koşulu karşılamaz.
• Borçludan kaynaklanmama: Durum, uyarlama isteyen tarafın kendi tercihlerinden veya kusurundan doğmamış olmalıdır.
• Dengenin dürüstlük kurallarına aykırı biçimde bozulması: Edimler arasındaki dengesizlik, ifanın istenmesini hakkaniyete aykırı kılacak ölçüde ağır olmalıdır.
• Borcun henüz ifa edilmemesi veya haklar saklı tutularak ifa edilmesi: Hiçbir kayıt koymadan ödenen kira bakımından sonradan uyarlama istenemez.

Sözleşmenin kendi mekanizması da önemlidir. Kira sözleşmesinde endeksleme, kur farkı ya da revizyon maddesi bulunuyorsa taraflar ilgili riski öngörmüş sayılır ve uyarlama talebinin gerekçesi zayıflar. Hüküm çoğunlukla kiracının başvurduğu bir yoldur; ancak olağanüstü durum nedeniyle edimi aşırı güçleşen kiraya veren de aynı koşullarda uyarlama isteyebilir. Hâkimin müdahalesi sözleşmenin yeniden yazılması anlamına gelmez; yalnızca bozulan dengeyi kuracak ölçüde ve tarafların menfaatleri gözetilerek yapılır.

Uygulamada uyarlama istisnai bir kurum olarak görülür ve sözleşmeye bağlılık ilkesi esastır. İzmir Bölge Adliye Mahkemesi'nin bir kira dışı sözleşmeye ilişkin 2025 tarihli kararında, dört koşulun birlikte aranması gerektiği; salgın tedbirlerinin sözleşme tarihinde zaten mevcut olması nedeniyle bunun beklenmeyen hâl sayılamayacağı; basiretli bir tacirin fiyat dalgalanması riskini sözleşmede endeksleme yoluyla karşılayabileceği belirtilmiştir. Aynı yaklaşım kira sözleşmeleri bakımından da yol göstericidir.

Hakların saklı tutulması ve zamanlama

Uyarlama için kritik nokta, borcun ifası sırasında hakların saklı tutulmasıdır. Kira bedelini ödemeye devam eden kiracı, ödemelerin açıklama kısmına ve kiraya verene göndereceği yazılı bildirime, aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama hakkının saklı tutulduğunu yazmalıdır. Bildirimde olağanüstü durumun ne olduğu, ne zaman başladığı ve kira dengesini nasıl bozduğu somut olarak anlatılmalıdır.

Uyarlama davası inşai bir davadır ve inşai hükümler kanunlarda aksi belirtilmedikçe geçmişe etkili değildir (HMK m. 108/3). Bu nedenle beklemek, geçmiş dönem ödemeleri bakımından hak kaybına yol açabilir.

Uyarlama davası açmak kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Ödenmeyen kira için temerrüt ihtarı (TBK m. 315) ya da iki haklı ihtar (TBK m. 352) yoluyla tahliye istenebilir; bu nedenle dava sürerken de kira ödemelerinin kayıtlı biçimde sürdürülmesi gerekir.

Dava usulü, deliller ve sonuçlar

Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır (HMK m. 4/1-a) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculukta taraflar yeni bir bedel, geçici indirim ya da ödeme planı üzerinde anlaşabilir; bu anlaşma kural olarak dava açılmasını gereksiz kılar.

Dilekçede uyarlama talebi somut sonuçla birlikte belirtilmeli, uyarlamanın mümkün olmaması hâline karşı fesih veya dönme terditli olarak istenmelidir. Delil olarak şunlar öne çıkar:

• Kira sözleşmesi, ek protokoller ve artış kayıtları
• Olağanüstü durumu gösteren resmî kararlar, kapanma yazıları, piyasa ve kur verileri
• Ödeme dekontları ve hakların saklı tutulduğuna ilişkin bildirimler
• Gelir kaybını ve emsal kira düzeyini ortaya koyan bilirkişi incelemesi

Mahkeme, koşulların gerçekleştiğine kanaat getirirse bedeli, süreyi veya ödeme koşullarını sözleşme dengesini yeniden kuracak biçimde değiştirir. Uyarlama olanaksızsa sürekli edimli sözleşmenin feshine karar verilir. Kiracı, ayrıca olağanüstü fesih hakkını da kullanabilir: kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebepler bulunduğunda yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir; fesih bildiriminin parasal sonuçlarını hâkim belirler (TBK m. 331).

Kira tespit davasından farkı

Kira tespit davası, kanunda öngörülen dönemlerde bedelin TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek belirlenmesini amaçlar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli bir kararında, 2017'de başlayan bir konut kirasında beş yıllık kuralın uygulanmasıyla emsal araştırması, keşif ve bilirkişi raporuyla bedel belirlenmiş ve hak ve nefaset indirimi yapılmıştır. Uyarlama davasında ise ölçüt emsal kira değil, sözleşme dengesini bozan olağanüstü durumdur. İki dava farklı koşullara dayandığından birinin şartları yoksa diğerine geçmek mümkün olmayabilir; dava türü, dilekçe yazılmadan önce seçilmelidir.

Sık yapılan hatalar

• Ödemeleri hiçbir kayıt koymadan sürdürüp sonradan geçmişe dönük indirim istemek.
• Enflasyon veya kur artışı gibi öngörülebilir ekonomik dalgalanmalara dayanmak.
• Olağanüstü durum sözleşme yapılırken zaten varken uyarlama talep etmek.
• Kira tespit davası açılması gereken durumda uyarlama davası açmak, ya da tersini yapmak.
• Davayı beklerken kirayı ödemeyi durdurmak ve tahliye riskini göze almak.
• Arabulucuya başvurmadan dava açmak.
• Uyarlama mümkün değilse hangi sonucun istendiğini dilekçede terditli olarak belirtmemek.

Sonuç

Kira sözleşmesinin uyarlanması, ancak öngörülemeyen olağanüstü bir gelişme sözleşme dengesini ağır biçimde bozduğunda ve borç ifa edilmemişse veya haklar saklı tutularak ifa edilmişse mümkündür. Olağan enflasyon ya da kur dalgalanmaları bu hükme konu olmaz; yıllık artışlar ise kira tespit kurallarına tabidir. Hakların yazılı olarak saklı tutulması, kira ödemelerinin sürdürülmesi, arabuluculuk şartının tamamlanması ve uygun dava türünün seçilmesi, uyarlama talebinin korunması bakımından belirleyicidir.