Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Miras yoluyla ya da birlikte satın alma nedeniyle birden fazla kişiye ait olan taşınmazlarda paydaşlar çoğu zaman satış, kullanım veya paylaşım konusunda anlaşamaz. Anlaşma sağlanamadığında her paydaş, ortaklığın giderilmesini (izale-i şuyu) mahkemeden isteyebilir. Bu davayla ilgili en sık sorulan soru ise sürenin ne kadar olduğudur; cevap, davanın aşamalarını ve süreyi belirleyen etkenleri bilmekten geçer.

Ortaklığın giderilmesi davasının hukuki temeli

Paylı mülkiyette, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698). Paylaşmayı isteme hakkı sözleşmeyle en çok on yıl için sınırlandırılabilir ve uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Elbirliği mülkiyetinde, örneğin henüz paylaşılmamış miras ortaklığında da her mirasçı paylaşmayı isteyebilir (TMK m. 642).

Paylaşma, malın aynen bölünmesiyle ya da satılarak bedelinin paylaştırılmasıyla yapılır (TMK m. 699). Mahkeme önce aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler; bölünme imar mevzuatına göre mümkün değilse veya önemli bir değer kaybına yol açacaksa satışa karar verir. Satış kural olarak herkese açık artırmayla yapılır; ancak bütün paydaşlar isterse artırma yalnızca paydaşlar arasında yapılabilir.

Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4 ve m. 12). Davanın ayırt edici özelliği, taraflar arasında gerçek anlamda bir kazanan ya da kaybeden bulunmamasıdır: dava sonunda yargılama giderleri ve vekâlet ücreti bütün paydaşlara payları oranında yükletilir.

Dava öncesi aşama: zorunlu arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Başvuru, taşınmazın bulunduğu yer veya karşı tarafın yerleşim yeri adliyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu süreci üç hafta içinde sonuçlandırır; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir.

Arabuluculuk aşaması, taraf sayısı fazla olduğunda tebligat ve toplantı organizasyonu nedeniyle birkaç hafta sürebilir. Buna karşılık bu aşamada paydaşların satış, aynen taksim ya da birinin diğerlerinin payını satın alması konusunda anlaşması mümkündür. Arabuluculukta imzalanan anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam niteliği kazanır; bu durumda dava ve satış aşamalarına hiç gerek kalmaz. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.

Yargılama aşaması ve süreyi belirleyen etkenler

Yargılama, dava dilekçesinin bütün paydaşlara tebliğiyle başlar. Mahkeme tapu kaydını, imar durumunu ve varsa taşınmaz üzerindeki yapıları inceler; aynen taksimin mümkün olup olmadığını belirlemek için keşif yapar ve bilirkişi raporu alır. Bu aşamanın uzunluğunu belirleyen başlıca etkenler şunlardır:

Taraf teşkili

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin bir kararında vurgulandığı gibi, ortaklığın giderilmesi davasında bütün paydaşların davada yer alması zorunludur. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesi alınarak mirasçıların davaya dahil edilmesi gerekir. Yurt dışında yaşayan, adresi bilinmeyen ya da çok sayıda mirasçısı bulunan paydaşlar söz konusu olduğunda tebligat işlemleri aylar alabilir. Aynı kararda, tüm mirasçıların katıldığı yazılı miras taksim sözleşmesinin elbirliği mülkiyetini sona erdirdiği de kabul edilmiştir; böyle bir sözleşme varsa dava sürecini etkiler.

Bekletici meseleler

Aynı taşınmaz hakkında tapu iptal ve tescil davası, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası ya da mirasçılık belgesinin iptali davası görülüyorsa, ortaklığın giderilmesi davası bu davaların sonucunu beklemek zorundadır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin yakın tarihli bir kararında, aynı taşınmaza ilişkin tapu iptal ve tescil davasının bekletici mesele yapılması gerektiği belirtilmiştir. Bekletici mesele, süreyi uzatan en önemli etkenlerden biridir.

Muhdesat uyuşmazlıkları

Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç gibi bütünleyici parçaların paydaşlardan birine ait olduğu iddia ediliyorsa, bu iddia satış bedelinin paylaşımını doğrudan etkiler. Diğer paydaşlar iddiayı kabul etmezse iddia sahibine muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verilir ve bu dava bekletici mesele yapılır.

Keşif ve bilirkişi

Keşif gününün belirlenmesi, bilirkişi raporunun hazırlanması ve rapora itirazların değerlendirilmesi birkaç ay sürebilir. Rapora karşı itirazlar ek rapor alınmasını gerektirirse süre uzar.

Bu etkenler nedeniyle ilk derece yargılaması çoğu dosyada bir yılı aşar. Karar verildikten sonra istinaf başvurusu iki hafta içinde yapılır (HMK m. 345); istinaf incelemesi de aylar sürebilir.

Kararın kesinleşmesi ve satış aşaması

Ortaklığın giderilmesi kararı kesinleşmeden satış yapılamaz. Kesinleşen karar üzerine satış, mahkemece görevlendirilen satış memurluğu aracılığıyla ve İcra ve İflas Kanunu'nun ihaleye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanarak yürütülür. Satış aşaması şu adımlardan oluşur:

• Taşınmazın kıymet takdiri ve bu takdire karşı itirazların sonuçlandırılması
• Satış ilanının yapılması ve elektronik ortamda açık artırmaya hazırlık
• Birinci ve gerekirse ikinci artırmanın yapılması
• İhalenin kesinleşmesi; ihalenin feshi istenirse bu talebin icra mahkemesinde sonuçlandırılması (İİK m. 134)
• Satış bedelinden harç ve giderlerin düşülerek kalan tutarın paydaşlara payları oranında dağıtılması

Satış aşaması, ihalenin feshi davası açılmadığı takdirde genellikle birkaç ay içinde tamamlanır. İhalenin feshi istenirse süre belirgin biçimde uzar. Taşınmaz üzerinde haciz veya ipotek bulunması satışa engel değildir; bu haklar satış bedeli üzerinde devam eder.

Süreci kısaltmak için neler yapılabilir?

Davanın süresi büyük ölçüde hazırlığa ve tarafların tutumuna bağlıdır. Süreci kısaltmak için şunlar önerilir:

• Dava açılmadan önce güncel tapu kaydının, paydaşların adreslerinin ve ölen paydaşların mirasçılık belgelerinin temin edilmesi.
• Arabuluculuk aşamasının gerçek bir müzakere fırsatı olarak kullanılması; paydaşlardan birinin diğerlerinin payını satın alması ya da rızai taksim çoğu zaman en hızlı çözümdür.
• Aynen taksimin mümkün olduğu düşünülüyorsa imar durumunun ve bölünme olasılığının önceden araştırılması.
• Muhdesat iddiasının varsa dava başında ortaya konulması ve belgelenmesi.
• Kararın istinaf edilmeyeceği konusunda paydaşların anlaşması hâlinde kesinleşmenin beklenmeden sağlanması.
• Satış aşamasında bütün paydaşların anlaşarak artırmanın paydaşlar arasında yapılmasını istemesi.

Sık yapılan hatalar

• Arabulucuya başvurmadan dava açmak ve davanın usulden reddedilmesine yol açmak.
• Paydaşların bir kısmını davalı göstermemek ya da ölen paydaş yerine mirasçılarını dahil etmemek.
• Taşınmaz üzerindeki yapının kendisine ait olduğunu düşünen paydaşın bu iddiayı dava başında ileri sürmemesi.
• Dava sürerken taşınmazı tek başına kullanan paydaştan ecrimisil istemek için gerekli olan intifadan men ihtarını çekmemek.
• Kıymet takdirine ve satış ilanına süresinde itiraz etmemek.
• Masraf avansı ve tebligat giderlerinin zamanında yatırılmaması nedeniyle dosyanın işlemden kaldırılması.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davasının süresi tek bir rakamla ifade edilemez; arabuluculuk, yargılama, kesinleşme ve satış aşamalarının her biri kendi süresini taşır. Taraf sayısı, tebligat, bekletici meseleler ve bilirkişi incelemesi süreyi belirleyen temel etkenlerdir. İyi bir dava öncesi hazırlık ve paydaşlar arasında uzlaşma arayışı, süreci dikkate değer ölçüde kısaltabilir; dava kaçınılmazsa usul kurallarının eksiksiz yerine getirilmesi gereksiz gecikmeleri önler.