Hangi durumlarda kullanılır?
- Satış ilanı veya şartname borçluya usulüne uygun tebliğ edilmeden taşınmaz ihale edilmişse
- Satış ilanında taşınmazın niteliği, mükellefiyeti veya muhammen bedeli yanlış gösterilmişse
- İhaleye fesat karıştırıldığı ya da artırmaya katılımın engellendiği ileri sürülüyorsa
- İhale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla fesih talep edilecekse
Dikkat edilmesi gereken noktalar
- İhalenin feshi şikâyeti, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde ve yurt içinde bir adres gösterilerek yapılmalıdır (İİK m. 134). İlan ve tebligat gibi yolsuzlukların veya fesat iddiasının sonradan öğrenilmesi hâlinde şikâyet süresi öğrenme tarihinden başlar, ancak elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez; hangi ilan tarihinin esas alınacağı ayrıca kontrol edilmelidir.
- Fesih talep edebilenler yalnızca satışı isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlardır; bunlar dışındakilerin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Borçlu, alacaklı ve kayıtlı ilgililer dışında kalan başvuranlar ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermeli ve ihale bedeli üzerinden nispi harcın yarısını peşin yatırmalıdır; eksiklik için verilen iki haftalık kesin süre içinde tamamlanmazsa talep dosya üzerinden kesin olarak reddedilir (7571 sayılı Kanunla yapılan değişiklik).
- Talep esastan reddedilirse başvuran, feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna (konut finansmanı ve TOKİ alacaklarında yüzde yirmisine) kadar para cezasına mahkûm edilebilir. Bu nedenle fesih sebepleri (satış ilanının İİK m. 127'ye uygun tebliğ edilmemesi, ilan ve şartname hataları, artırmaya fesat karıştırılması, TBK m. 281'deki sebepler) somut olarak gösterilmeli ve yolsuzluk sonucu menfaatin ihlal edildiği ispatlanmalıdır. İhale bedelinin düşük kalması genellikle tek başına fesih sebebi sayılmaz.
- Kıymet takdirine süresinde şikâyet edilmişse (İİK m. 128/a) bu konudaki karar ihalenin feshi aşamasında da incelenebilir; kıymet takdirine hiç itiraz edilmediyse bu gerekçenin ileri sürülmesi sınırlı kalır. Kıymet takdiri raporu, ilan ve tebligat belgeleri ile emsal değer belgeleri dilekçeye eklenmelidir.
- İcra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar. Alıcı, fesih istenmiş olsa bile ihale bedelini artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde nakden yatırmak zorundadır; ihale kesinleşmedikçe bedel alacaklılara ödenmez ve tapu tescili için bildirim kesinleşmeden yapılmaz (İİK m. 130, 134). Görevsiz veya yetkisiz mahkemeye yapılan başvuru 10 gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararıyla gönderilir ve bu kararlar kesindir.
- Şikâyet icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesine yapılır; dava şartı arabuluculuk uygulanmaz, borçlu için başvuru harcı maktudur. Karara karşı istinaf süresi tebliğ tarihinden itibaren iki haftadır (İİK m. 363); temyiz yolu ve kesinlik sınırları İİK m. 364 uyarınca karar tebliğinde ayrıca kontrol edilmelidir.
Örnek dilekçe
Köşeli parantez içindeki [ALANLAR] somut olaya göre doldurulmalıdır.
[MAHKEME] İCRA HUKUK MAHKEMESİ'NE
İCRA DOSYASI : [İCRA DAİRESİ] İcra Dairesi [TAKİP DOSYA NO] E.
ŞİKÂYET EDEN
(BORÇLU) : [AD SOYAD] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[ADRES]
VEKİLİ : Av. [VEKİL ADI]
[ADRES]
KARŞI TARAFLAR
(ALACAKLI) : [ALACAKLI ADI] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[ADRES]
(İHALE ALICISI) : [İHALE ALICISI ADI] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[ADRES]
KONU : [İCRA DAİRESİ] İcra Dairesinin [TAKİP DOSYA NO] sayılı dosyasında [İHALE TARİHİ] tarihinde yapılan taşınmaz ihalesinin İİK m. 134 uyarınca feshi talebidir.
İHALE TARİHİ : [İHALE TARİHİ]
AÇIKLAMALAR
1. Alacaklı tarafından müvekkil aleyhine [İCRA DAİRESİ] İcra Dairesinin [TAKİP DOSYA NO] sayılı dosyasıyla başlatılan takipte, müvekkile ait [TAŞINMAZ BİLGİLERİ] taşınmaz haczedilmiş ve [KIYMET TAKDİRİ TARİHİ] tarihli bilirkişi raporuyla muhammen bedeli [MUHAMMEN BEDEL] TL olarak belirlenmiştir.
2. Taşınmaz, [İHALE TARİHİ] tarihinde yapılan açık artırma sonucunda [İHALE BEDELİ] TL bedelle [İHALE ALICISI ADI] adına ihale edilmiştir. İİK m. 134 uyarınca borçlu, ihalenin feshini ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde yurt içinde bir adres göstererek icra mahkemesinden şikâyet yoluyla isteyebilir. İşbu şikâyet yedi günlük süre içinde yapılmış olup müvekkilin yurt içi adresi yukarıda gösterilmiştir.
3. İhale, aşağıdaki yolsuzluklar nedeniyle feshedilmelidir:
a) Satış ilanının birer suretinin İİK m. 127 uyarınca borçluya usulüne uygun tebliğ edilmemesi: [TEBLİGAT EKSİKLİĞİ].
b) Satış ilanında ve şartnamede [İLAN HATASI] hatası bulunmaktadır; taşınmazın niteliği, mükellefiyetleri ve değeri ilanda doğru gösterilmemiş, bu durum teklif verecek kişilerin sayısını ve ihale bedelini olumsuz etkilemiştir.
c) [DİĞER YOLSUZLUK].
4. Taşınmazın gerçek değeri en az [GERÇEK DEĞER] TL iken ihale bedeli [İHALE BEDELİ] TL olarak gerçekleşmiş, bedel gerçek değerin çok altında kalmıştır. Bu durum yukarıda açıklanan yolsuzlukların sonucudur. Kıymet takdirine ilişkin durum: [KIYMET TAKDİRİNE İTİRAZ DURUMU].
5. Yolsuzluklar nedeniyle müvekkilin menfaatleri ihlal edilmiş, taşınmaz gerçek değerinin altında elden çıkarılmış ve borç yükü gereksiz biçimde ağırlaşmıştır. Bu husus yargılamada delillerle ispatlanacaktır.
6. İhale kesinleşmedikçe ihale bedelinin alacaklılara ödenmemesi ve tapu idaresine tescil bildiriminin yapılmaması gerekmektedir (İİK m. 134).
HUKUKİ NEDENLER : 2004 sayılı İİK m. 114, 127, 128/a, 130, 134; 6098 sayılı TBK m. 281 ve ilgili sair mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : İcra dosyası (satış ilanı, tebligat mazbataları, kıymet takdir raporu, ihale tutanağı, elektronik satış portalı kayıtları), tapu kaydı, değer tespit raporu, emsal satış belgeleri, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. [İHALE TARİHİ] tarihinde yapılan [TAŞINMAZ BİLGİLERİ] taşınmaz ihalesinin feshine,
2. İhale kesinleşinceye kadar ihale bedelinin alacaklılara ödenmemesine ve tapuya tescil bildiriminin yapılmamasına,
3. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı taraflara yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. [TARİH]
Şikâyet Eden Borçlu Vekili
Av. [VEKİL ADI]
EKLER:
1. Satış ilanı, tebligat mazbataları ve ihale tutanağı örneği
2. Kıymet takdir raporu
3. Tapu kaydı ve değer tespit raporu
4. Emsal satış belgeleri
5. Vekâletname
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve örnek amacıyla sunulmaktadır. Her hukuki uyuşmazlığın özellikleri farklıdır. Dilekçenin somut olaya göre bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önerilir.
İlgili İçerikler
Emsal Kararlar
- YargıtayE. 2026/1548, K. 2026/2364Kıymet takdirinin düşük tespit edildiği iddiasına dayalı ihalenin feshi istemi – Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2026/1548 E., 2026/2364 K.
- YargıtayE. 2026/2412, K. 2026/2951Ortaklığın giderilmesi için yapılan satışta ilanın yerel gazetede yapılması nedeniyle ihalenin feshi şikâyeti – Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2026/2412 E., 2026/2951 K.
- YargıtayE. 2026/3672, K. 2026/3334Ortaklığın giderilmesi için yapılan satışta ihalenin feshi talebinin reddinde şikayetçi hissedar aleyhine hükmedilen para cezasının oranı – Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2026/3672 E., 2026/3334 K.
- YargıtayE. 2026/543, K. 2026/983Ortaklığın giderilmesi suretiyle satışta satış ilanının mirasçı hissedara tebliğ edilmemesi nedeniyle ihalenin feshi istemi – Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2026/543 E., 2026/983 K.