Eser Sözleşmesinde Yüklenicinin Sorumluluğu

Bir bina yapımı, daire tadilatı, mobilya imalatı ya da bir yazılımın geliştirilmesi... Bu işlerin ortak noktası, bir tarafın belirli bir sonucu (eseri) meydana getirmeyi, diğer tarafın da bunun karşılığında bedel ödemeyi üstlenmesidir. Türk Borçlar Kanunu bu sözleşmeye eser sözleşmesi der (TBK m. 470). Yüklenici yalnızca çalışmayı değil, sonucu da borçlandığından sorumluluğu geniştir. Bu yazıda yüklenicinin borçlarını, gecikme ve ayıp hâllerinde iş sahibinin haklarını, süreleri ve cezai şartın akıbetini ele alıyoruz.

Eser sözleşmesi ve yüklenicinin temel borçları

Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Özen borcundan doğan sorumluluk belirlenirken, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik kurallara uygun davranış esas alınır. Yüklenici eseri kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür; yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa işi başkasına da yaptırabilir. Aksine adet veya anlaşma yoksa araç ve gereci de kendisi sağlar (TBK m. 471).

Malzemeyi yüklenici sağlamışsa malzemenin ayıplı olmasından iş sahibine karşı satıcı gibi sorumludur. Malzemeyi iş sahibi sağlamışsa yüklenici bunları gereken özenle kullanmak, hesap vermek ve artanı geri vermekle yükümlüdür. İş sahibinin sağladığı malzemenin veya gösterdiği yerin ayıplı olduğu ya da eserin gereği gibi veya zamanında yapılmasını tehlikeye düşürecek başka bir durum ortaya çıkarsa yüklenici bunu hemen iş sahibine bildirmek zorundadır; bildirmezse sonuçlarından sorumlu olur (m. 472). Yüklenici, işi alt yükleniciye veya yanında çalışanlara yaptırsa bile onların işi yürütürken iş sahibine verdikleri zarardan sorumludur (TBK m. 116). Eser sözleşmesinin tarafı tüketici olan iş sahibiyse sözleşme tüketici işlemi sayılabilir (6502 sayılı Kanun m. 3/1-l).

Gecikme ve sözleşmeye aykırı yapım

Yüklenici işe zamanında başlamazsa, işi sözleşme hükümlerine aykırı olarak geciktirirse veya iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. Eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı yapılacağı yapım sırasında açıkça görülüyorsa iş sahibi, verdiği uygun süre içinde ayıbın giderilmesini; aksi hâlde onarımın veya işe devamın hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere üçüncü bir kişiye verileceğini ihtar edebilir (TBK m. 473). Temerrüt hâlinde genel hükümlerdeki seçimlik haklar da gündeme gelir; dönme ve fesih arasındaki fark için sözleşmeden dönme ve fesih rehberimize bakabilirsiniz.

Gecikme için çoğunlukla cezai şart veya günlük kira bedeli öngörülür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2025 tarihli bir kararında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki gecikme cezai şartının TBK m. 179/2 anlamında ifaya ekli ceza niteliğinde olduğu, alacaklının ifayı çekincesiz kabul etmesi hâlinde cezayı isteme hakkının düştüğü, çekincenin ise teslim-kabul tutanağına düşülecek bir kayıtla veya ifanın kabulünden önce yapılacak yazılı bildirimle yapılabileceği belirtilmiştir.

Ayıplı eser ve iş sahibinin hakları

İş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri, gideri karşılamak koşuluyla eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun raporla belirlenmesini isteyebilir (m. 474). Ayıp ortaya çıkarsa iş sahibi şu seçimlik haklardan birini kullanabilir (m. 475):

• eser kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme,
• eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme,
• aşırı masraf gerektirmiyorsa bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım isteme.

Genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamaz. Ayıp, yüklenicinin açık ihtarına rağmen iş sahibinin verdiği talimattan doğmuşsa veya başka bir sebeple iş sahibine yüklenebiliyorsa iş sahibi ayıp haklarını kullanamaz (m. 476). Eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra yüklenici sorumluluktan kurtulur; yüklenici tarafından kasten gizlenen ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyen ayıplar için sorumluluk sürer. Gizli ayıp sonradan ortaya çıkarsa gecikmeksizin bildirilmelidir; bildirilmezse eser kabul edilmiş sayılır (m. 477).

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli bir kararında, satın alınan dairelerde ve ortak alanlardaki ayıp ve eksik ifalar nedeniyle değer kaybı talebi, ortak alanlardaki ayıpların giderildiğinin tespit edilmesi ve taahhüt edilen sosyal tesis bakımından ispat sağlanamaması nedeniyle reddedilmiştir; bu karar ayıp iddiasının somut delillerle desteklenmesinin önemini gösterir.

Bedel, uyarlama ve zamanaşımı

İş sahibinin bedel ödeme borcu eserin teslimi anında muaccel olur (m. 479). Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eser öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse bile artırım isteyemez; ancak başlangıçta öngörülemeyen veya taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar eserin yapılmasına engel olur ya da son derece güçleştirirse hâkimden uyarlama, bu mümkün değilse dönme isteyebilir (m. 480). Konunun genel çerçevesi aşırı ifa güçlüğü rehberimizde anlatılmıştır.

Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılda, taşınmaz yapılarda beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılda zamanaşımına uğrar (m. 478). Eser sözleşmesinden doğan alacaklar ise yüklenicinin ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi dışında beş yıllık zamanaşımına tabidir (m. 147/6). Zamanaşımı, ileri sürülmedikçe hâkim tarafından kendiliğinden gözetilmez (m. 161).

Dava yolu ve ispat

Ayıp ve eksik iş uyuşmazlıkları çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle çözülür; inşaat veya ilgili alandaki uzman, sözleşmeyi, projeyi, hakediş ve teslim belgelerini keşif sonucuyla birlikte değerlendirir. Eserin onarımı veya kullanımı kanıtı ortadan kaldıracaksa, dava açılmadan önce mahkemeden delil tespiti istenebilir (HMK m. 400). İş sahibi tüketiciyse tüketici mahkemesi, taraflar tacirse çoğunlukla asliye ticaret mahkemesi görevlidir; para alacağı ve tazminat istemli ticari davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (TTK m. 5/A). 31.07.2026'dan sonra açılan davalarda belirsiz alacak davası (HMK m. 107) kaldırıldığından, miktarı henüz belli olmayan zarar kısmi dava olarak istenir ve talep tahkikat sona erene kadar bir defa artırılabilir (HMK m. 109/4).

Yüklenicinin sözleşmeyi haksız feshi veya iş sahibinin haksız fesih iddiası da sık görülür. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli bir kararında eser sözleşmesinin haksız feshedildiğinin tespiti, ödenmeyen bakiye hakedişler, teminatların iadesi ve haksız fesih zararları birlikte ele alınmıştır; fesihten önce yapılan imalatın tespit edilmesi bu nedenle önem taşır.

Sık yapılan hatalar

• Teslim-kabul tutanağını çekince koymadan imzalamak; cezai şart ve ayıp haklarının saklı tutulduğunu yazmamak.
• Ayıp ihbarını sözlü yapmak veya uygun süre geçtikten sonra bildirmek.
• Eksik ve ayıplı işleri fotoğraf, ölçü ve tespit raporuyla belgelendirmemek.
• İş sahibinin kendi talimatından doğan ayıbı yükleniciye yüklemeye çalışmak.
• Götürü bedelli işte ek iş bedelini yazılı anlaşmadan talep etmek.
• Zamanaşımını teslim tarihinden değil, ayıbın fark edildiği tarihten saymak.

Sonuç

Eser sözleşmesinde yüklenici, basiretli bir yüklenici gibi davranmak, işi sözleşmeye uygun ve süresinde teslim etmek ve ayıplardan sorumlu olmakla yükümlüdür. İş sahibi gecikmede dönme veya ihtar yoluna, ayıpta ise dönme, bedel indirimi ya da ücretsiz onarım haklarına başvurabilir. Hakların korunması; teslimde çekince konulmasına, ayıbın zamanında ve yazılı bildirilmesine ve zamanaşımı sürelerinin takibine bağlıdır. Taşınmaz yapılarda ayıp davası için beş, ağır kusur hâlinde yirmi yıllık süre uygulanır.