Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?

Taşınmazınız yol, okul, baraj veya başka bir kamu hizmeti için kamulaştırılacaksa, akla gelen ilk soru ödenecek bedelin nasıl belirleneceğidir. Anayasa, kamulaştırmanın ancak gerçek karşılığın peşin ödenmesi şartıyla yapılabileceğini öngörür (Anayasa m. 46). Bu yazıda bedelin önce idarenin uzlaşma teklifiyle, anlaşma sağlanamazsa mahkemede bilirkişi incelemesiyle nasıl belirlendiğini, hangi ölçütlerin kullanıldığını ve itiraz imkânlarınızı açıklıyoruz.

Kamulaştırma süreci: karar, uzlaşma ve dava

İdare, kamu yararı kararı ve kamulaştırma kararı aldıktan sonra taşınmazın tapu kaydına kamulaştırma şerhi verilmesini ister (2942 sayılı Kanun m. 7). Ardından idare bünyesindeki kıymet takdir komisyonu taşınmazın tahmini bedelini belirler.

İdare önce satın alma usulünü uygular (2942 sayılı Kanun m. 8). Malike yazılı teklif gönderilir; malik, bu yazının tebliğinden itibaren on beş gün içinde idareye başvurarak pazarlıkla satış isteğini bildirebilir. Uzlaşma görüşmesinde tahmini bedeli geçmemek üzere anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir; tutanağın düzenlenmesinden itibaren kırk beş gün içinde taşınmaz idare adına tescil edilir ve bedel ödenir. Bu şekilde anlaşılan bedel kesindir; uzlaşmayla yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı sonradan dava açılamaz.

Anlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için dava açar (2942 sayılı Kanun m. 10). Mahkeme, başvurudan itibaren otuz günü geçmemek üzere belirlediği duruşmada tarafları önce bedelde anlaşmaya davet eder; anlaşma olmazsa keşif ve bilirkişi incelemesine geçilir.

Bedelin belirlenmesinde kullanılan ölçütler

Mahkemenin görevlendirdiği bilirkişi kurulu taşınmazı yerinde inceler ve tarafları dinledikten sonra şu unsurları ayrı ayrı belirterek değer biçer (2942 sayılı Kanun m. 11):

• Taşınmazın cinsi ve niteliği ile yüzölçümü
• Değerini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlar ile her unsurun ayrı ayrı değeri
• Varsa vergi beyanı ve resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri
• Arazilerde, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelir
• Arsalarda, kamulaştırma tarihinden önceki özel amaçlı olmayan emsal satışlara göre satış değeri
• Yapılarda resmi birim fiyatlar, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı
• Her birinin etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler

Değerleme, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun yapılmalıdır. Kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet girişiminin taşınmaza sağlayacağı değer artışları ile ileride elde edilmesi muhtemel kazançlar ise bedelde dikkate alınmaz. Değerlendirme, idarenin mahkemeye başvurduğu tarih esas alınarak yapılır (2942 sayılı Kanun m. 15).

Arazi ile arsa ayrımı ve değerleme yöntemleri

Bedelin hangi yöntemle hesaplanacağı, taşınmazın arazi mi arsa mı olduğuna bağlıdır. Belediye veya mücavir alan sınırları içinde bulunma, imar planı kapsamında olma, yerleşim alanına yakınlık ve altyapı hizmetlerinden yararlanma gibi ölçütler, taşınmazın arsa niteliğinin belirlenmesinde gözetilir.

• Arazilerde net gelir yöntemi: Tarım arazilerinde bölgede yetiştirilen ürünlere göre yıllık brüt gelirden üretim giderleri düşülerek net gelir bulunur; bu gelir bir kapitalizasyon faiz oranıyla bedele dönüştürülür. Yerleşim yerine yakınlık ve ulaşım kolaylığı gibi objektif unsurlar ayrıca değer artırıcı olarak dikkate alınabilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi yakın tarihli bir kararında, sulu tarım arazisinde bedelin net gelir yöntemiyle belirlenmesine ilişkin esasları değerlendirmiştir.
• Arsalarda emsal karşılaştırma yöntemi: Taşınmaz, kamulaştırma tarihine yakın tarihte satılmış ve konum ile nitelik bakımından benzer arsalarla karşılaştırılır; emsal ile taşınmaz arasındaki üstün ve eksik yönler oransal olarak hesaba katılır.
• Yapılar ve ağaçlar: Taşınmaz üzerindeki bina ve diğer yapılar resmi birim fiyatlar ve yıpranma payıyla; ağaçlar ve diğer muhdesat ise ayrıca değerlendirilir.

Bilirkişi kurulu üç kişiden az olamaz ve kurulda gayrimenkul geliştirme alanında lisansüstü eğitim almış bir uzmanın veya lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanının bulunması zorunludur (2942 sayılı Kanun m. 15).

Kısmi kamulaştırma ve irtifak hakkı

Taşınmazın yalnızca bir bölümü kamulaştırılıyorsa bedel, kalan kısmın durumuna göre hesaplanır (2942 sayılı Kanun m. 12):

• Kalan kısmın değerinde bir değişiklik olmuyorsa, bedel kamulaştırılan bölümün değeri üzerinden belirlenir.
• Kalan kısmın değeri düşüyorsa, bu değer düşüklüğü bedele eklenir.
• Kalan kısmın değeri artıyorsa, bu artış bedelden düşülür; ancak indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisini geçemez.

Kalan kısım imar mevzuatına göre kullanılabilir durumdaysa yapı, duvar ve tesisatın eski kullanımına uygun hâle getirilmesi giderleri de bedele eklenir. Kalan kısım kullanılamaz hâle geliyorsa malik, kamulaştırma işlemine karşı idari dava açılmamış olması koşuluyla, kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde yazılı başvuruyla bu kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir.

Taşınmazın mülkiyeti yerine üzerinde irtifak hakkı kurulması hâlinde, örneğin enerji nakil hattı veya boru hattı geçirilmesinde, kamulaştırma bedeli bu hakkın taşınmazda yol açtığı değer düşüklüğüdür (2942 sayılı Kanun m. 11).

Bedele itiraz ve diğer haklarınız

Bedel tespiti davasında malik olarak şu imkânlara sahipsiniz:

• Bilirkişi raporuna karşı itirazlarınızı bildirebilir, emsal satış belgeleri ve gelir hesabına ilişkin delillerinizi sunabilirsiniz. Mahkeme gerekli görürse yeni bir bilirkişi kurulundan rapor alır ve adil ve hakkaniyete uygun bir bedel belirler (2942 sayılı Kanun m. 10).
• Mahkemenin belirlediği bedel idarece hak sahibi adına bankaya yatırılır; taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin size ödenmesine karar verilir. Bedelin miktarına karşı kanun yoluna başvurma hakkınız saklıdır.
• Kamulaştırma işleminin kendisine, örneğin kamu yararı kararına karşı, tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda iptal davası açabilirsiniz (2942 sayılı Kanun m. 14). İdare mahkemesi yürütmenin durdurulmasına karar verirse, bedel tespiti davasında bu dava bekletici sorun yapılır (2942 sayılı Kanun m. 18).

Kamulaştırma şerhi verildikten sonra sürecin uzaması da uyuşmazlık konusu olabilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi yakın tarihli bir kararında, kamulaştırma şerhinin terkini istemiyle açılan davada şerhin yargılama sırasında terkin edilmesinin sonuçlarını ve yargılama giderlerinin kime yükletileceğini değerlendirmiştir.

Bedelin enflasyon karşısında değer kaybetmemesi de anayasal güvencenin parçasıdır. Anayasa Mahkemesi, kamulaştırmasız el atma nedeniyle hükmedilen tazminatın ve ecrimisilin enflasyon karşısında değer kaybına uğratılmasını mülkiyet hakkının ihlali olarak değerlendirmiştir. Yargılama sırasında bedele yasal faiz işletilmesini öngören hüküm de Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edildiğinden, faiz talebi güncel uygulama ışığında ayrıca değerlendirilmelidir.

Sık yapılan hatalar

• Uzlaşma teklifini, sonradan itiraz edilebileceğini düşünerek kabul etmek.
• Bilirkişi raporuna süresinde ve somut emsallerle itiraz etmemek.
• Taşınmazın arsa niteliğini gösteren imar ve altyapı belgelerini sunmamak.
• Kısmi kamulaştırmada kalan kısımdaki değer kaybını ve otuz günlük başvuru imkânını gözden kaçırmak.
• Kamulaştırma işlemine karşı otuz günlük iptal davası süresini kaçırmak.
• Ağaç, yapı ve diğer muhdesatın ayrıca değerlendirilmesini istememek.

Sonuç

Kamulaştırma bedeli, idarenin teklifine göre değil, kanunda sayılan objektif ölçütlere göre belirlenmesi gereken gerçek karşılıktır. Uzlaşma aşamasında kabul edilen bedelin kesin olduğu, dava aşamasında ise bilirkişi raporunun içeriğinin ve emsallerin bedeli doğrudan etkilediği unutulmamalıdır. Taşınmazın niteliğinin doğru belirlenmesi, kısmi kamulaştırmada kalan kısmın değer kaybının hesaba katılması ve itirazların somut delillerle yapılması, bedelin gerçek değere yakın belirlenmesini sağlar.