Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı değer kaybı ve eksik işler bedeli ile karşı davada fazla imalat bedelinin tahsili istemi – Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2025/2980 E., 2026/2255 K.

6. Hukuk Dairesi 2025/2980 E. , 2026/2255 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi

SAYISI : 2021/2563 E., 2025/774 K.

İLK DERECE MAHKEMESİ : İstanbul Anadolu 15. Asliye Hukuk Mahkemesi

SAYISI : 2018/492 E., 2021/271 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraflar vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesnde, taraflar arasında ... Noterliği’nin 07.03.2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşa Sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre inşaat tamamlandıktan sonra zemin katta 15 no.lu dükkan ile 3. katta 11 no.lu çatı arasında odası olan dubleks dairenin davacıya kalacağını, ancak binanın, inşaatın tamamlanmasından sonra yapılan ölçümünde dükkânın olması gerekenden 8 m2 daha küçük olduğunun tespit edildiğini, sözleşme eki teknik şartnamenin 3. maddesine göre “binada klima olarak Demirdöküm veya muadili marka takılacaktır” düzenlemesi olduğunu, ancak davacıya isabet eden dükkanda klima olmadığını ve baca sisteminin davacının bağımsız bölümünde bulunmadığını, bu nedenle davacı hissesine isabet eden dükkânın metrekaresindeki daralma nedeniyle ilerde artırılmak kaydıyla şimdilik 5.000,00 TL maddi tazminatın, taraflar arasındaki sözleşmeye aykırı inşa nedeniyle ilerde artırılmak kaydıyla şimdilik 2.000,00 TL eksik iş bedelinin davalı yükleniciden tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP ve KARŞI DAVA

Davalı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde, sözleşme ekinde yer alan paylaşım şemasında bağımsız bölümler üzerinde yazılı metrekarelerin brüt olduğunu, dükkan içinin ölçümüyle ortaya çıkacak metrekarenin brüt metrekare olmadığını, taraflar arasında tanzim edilen sözleşmede söz konusu inşaatın tamamlanması halinde %70 hissenin davacıya, kalan %30 hissenin davalıya ait olacağının kararlaştırıldığını, yapılan inşaatın mevcut durumdaki paylaşım oranları incelendiğinde iş sahibine isabet edecek %70’lik oranın fazlasıyla karşılandığını, davacının eksik işlere ilişkin herhangi bir delil sunmadığını, inşaatın 29.08.2018 tarihli yer teslim tutanağı ile davacıya teslim edildiğini beyan etmiş, karşı dava dilekçesinde, karşı davacının sözleşmede belirtilenden fazla iş yaptığını, davalıya ait olacak olan 1 no.lu bağımsız bölümün sözleşmeden farklı olarak 25... büyük inşa edildiğini, bu nedenle yapılan fazla iş sebebiyle, fazla inşaa edilen alanın bedelinin şimdilik 1.000,00 TL'sinin tahsilini, şayet mahkemece yapılan yargılama neticesinde yüklenici aleyhine açılan davada eksik işlerin olduğu yönünde kanaat oluşursa davalı iş sahibine karşı açtıkları davadaki alacak hakkıyla takas defi talebi dikkate alınarak hüküm kurulmasını talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacı-karşı davalının değer kaybına ilişkin tazminat talebinin kısmen kabulü ile, 104.700,00 TL maddi tazminatın 5.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren 99.700,00 TL'sinin ıslah tarihi olan 15.02.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı-karşı davacıdan alınarak davacı-karşı davalıya verilmesine, davacı-karşı davalının eksik işler nedeniyle tazminat talebinin reddine, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, "...taraflar arasında imzalanan sözleşme ve ekinde yer alan kroki itibariyle davacıya 15 no.lu dükkan olarak 47... verileceği belirtilmiş olup, bu alanın brüt alan veya net alan olduğu hususunda bir düzenleme yapılmamıştır. Yerleşik Yargıtay ilamları kapsamında verilecek bağımsız bölüm alanının açıkça net alan olarak belirtilmemesi halinde brüt alan üzerinden inceleme ve değerlendirme yapılması gerekmektedir. Mahkemece, bilirkişi raporu doğrultusunda; eksik alan hesabının brüt alan üzerinden yapılması ve 6, 98... eksik itibariyle bedelinin 104.700,00 TL kabul edilmiş olması doğru olmuştur. Asıl dava itibariyle, davacı dükkanda eksik imalat olan klima konulmamasına yönelik zararın giderilmesini talep etmiştir. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin teknik şartname bölümününde ısı sistemi/yalıtım başlığı ile 3. maddede düzenleme yapılmıştır. Teknik şartnamenin 3. maddesinde yapılan düzenleme itibariyle, 'Binada ısı sistemi olarak doğalgaz kullanılacaktır. Dairelerde kat kaloriferli ısıtma sistemi olarak Buderus, Demirdöküm veya muadili marka sistem kullanılacaktır. Klima olarak demirdöküm veya muadili marka takılacaktır. Bağımsız bölümlerde (bodrum, dükkanlar, darilere, giriş) panel radyatör olarak termo teknik marka kullanılacaktır' düzenlemesi bulunmaktadır. Sözleşmenin 3. maddesi ile klima olarak Demirdöküm marka veya muadili bir marka takılacağı kararlaştırılmıştır. Ancak klimanın dükkan veya daire olarak bir ayrım yapılmadan takılacağı düzenlenmiştir.Binada yer alan dükkan ve bağımsız bölüm arasında klima takılıp takılmamasına yönelik bir ayrım yapılmadığı gibi, dükkan bir anlamda bağımsız bölüm olması sebebiyle sözleşme gereğince binada bulunan dükkan ve bağımsız daire ayrımı yapılmadan klima takılması gerekir. Bilirkişi kök raporunda yapılan hesaplama itibariyle 4.500,00 TL klima eksikliği sebebiyle davacının alacaklı olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, klima takılmaması sebebiyle talep edilen eksik iş bedeli olan 4.500,00 TL yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, reddine karar verilmesi hatalı olmuştur. Davalı tarafından açılan karşı dava yönünden yapılan istinaf talepleri itibariyle yapılan incelemede, karşı davalı vekili davacıya teslim edilen 11 no.lu bağımsız bölümün m2 fazla verildiğini belirterek, ilave iş bedelinin tahsilini talep etmiştir. Taraflar arasında imzalanan sözleşmenin eki durumunda bulunan kroki ve krokide yer alan m2 itibariyle, davalıya 1 24... alanlı 11 no.lu bağımsız bölüm verilmesi kararlaştırılmış ve yüklenici tarafından inşaat tamamlanarak teslim gerçekleştirilmiştir. Krokide yer alan m2 alanların brüt alanlara ilişkin olduğu anlaşılmıştır. Mahkemece 10.12.2020 tarihli bilirkişi heyet raporunda, 11 no.lu bağımsız bölümün brüt alanı itibariyle, karşı davacı tarafından yapılan fazla imalat bulunmadığı anlaşılmış olup, mahkemece davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmuştur" gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, asıl davanın kısmen kabulü ile, davacı-karşı davalının değer kaybına ilişkin tazminat talebinin kısmen kabulü ile, 104.700,00 TL maddi tazminatın 5.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren 99.700,00 TL'sinin ıslah tarihi olan 15.02.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı-karşı davacıdan alınarak davacı-karşı davalıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, davacı-karşı davalının eksik işler nedeniyle tazminat taleplerinin kabulü ile, 4.500,00 TL'nin 2.000,00 TL'sinin dava tarihinden itibaren 2.500,00 TL'sinin ıslah tarihi olan 15.02.2020 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı-karşı davacıdan alınarak davacı-karşı davalıya verilmesine, karşı davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri 1.Davacı-karşı davalı vekili temyiz dilekçesinde;

a.Davalı-karşı davacının hak edebileceği herhangi bir tazminatın varlığının, ancak bağımsız bölüm ölçülerinin net olarak kabulü ile mümkün olduğunu, dolayısıyla, taraflar arasındaki paylaşım şemasında kararlaştırılan ölçülerin net olduğunun dikkate alınması gerektiğini,

b.Sözleşmedeki metrekarelerin brüt olduğu varsayılsa bile müvekkilinin dükkânına komşu 14... numaralı dükkânlardaki küçülmenin de müvekkilinin dükkânındaki küçülme ile aynı oranda olması gerektiğini,

c.Emsal metrekare birim değerinin hesabı konusunda bilirkişi raporları arasında çelişki bulunduğunu,

d.Eşit davranma ilkesi gereğince, eksik işler bedeli taleplerinin kabulü gerektiğini beyan etmektedir.

2.Davalı-karşı davacı vekili temyiz dilekçesinde,

a.Dava konusu yapının imar mevzuatına, onaylı mimari projesine ve sözleşme hükümlerine uygun olarak inşa edildiği bilirkişi raporları ve ... Belediyesi tarafından tanzim edilen yazı cevabı ile sabit olmasına rağmen eksik inceleme ile hüküm tesis edildiğini,

b.Arsa sahipleri temsilcileri olan .... ve ....'ın, projelerin imar durumunun el verdiği ölçüde hazırlandığını, sözleşmeye ve eklerine uygun olduğu için onayladıklarını, temsilcilerin kabul ve onayına binaen inşaat projelerinin belediyeye sunularak ruhsat başvurusunda bulunulması hususunda mutabık kalındığını, 01.09.2017 tarihli proje onay ve kabul tutanağının dosyada mübrez olmasına rağmen istinaf merciince verilen kararda işbu tutanağa atıf yapılmamış olmasının, hükmü hatalı kıldığını,

c.11 numaralı dükkân niteliğindeki bağımsız bölümün iç ölçümü neticesinde elde edilen alanın brüt alan değil, net alan olduğunu, mahkeme kararına esas alınan 29.09.2020 tarihli bilirkişi raporunda sözleşme ekinde belirtilen alanın net alan olarak kabul edilmesi halinde davalı müteahhidin fazla iş yapmış olduğunun tespit edildiğini, mahkemece söz konusu alanın net alan olarak değerlendirilmesi ve buna uygun şekilde hüküm tesis edilmesi gerekirken, davalı aleyhine karşı davanın reddine yönelik hüküm kurulmasının hukuka aykırılık teşkil ettiğini beyan etmektedir.

B.Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, asıl davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı değer kaybı ve eksik işler bedelinin tahsili istemine, karşı davada ise fazla imalat bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

Bölge Adliye Mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı halinde mümkündür.

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup, hükme esas alınan bilirkişi raporunun olaya uygun ve içerik itibariyle yeterli ve inandırıcı olduğu anlaşılmakla, taraf vekillerince temyiz dilekçelerinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370/1. maddesi hükmü uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının davalı ... İnşaat Yapı Sanayi ve Ticaret Limited Şirketine yükletilmesine,

Fazla yatırılan harcın istek halinde davacı ...'ya iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

21.05.2026 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.