Kira Alacağı İçin İcra Takibi ve İlamsız Tahliye

Ödenmeyen kira bedeli için kiraya verenin önünde iki seçenek vardır: yalnızca alacağın tahsili için icra takibi başlatmak ya da alacakla birlikte kiralananın boşaltılmasını da isteyen tahliye talepli ilamsız takibe başvurmak. Bu ikinci yol, mahkemede uzun süren tahliye davasına göre daha hızlı sonuç verebilir; ancak süre ve şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Bu yazıda kira alacağı için icra takibini ve ilamsız tahliyenin aşamalarını anlatıyoruz.

İki yol: genel haciz yolu ve tahliye talepli takip

Kiraya veren, yalnızca ödenmeyen kira alacağı için genel haciz yoluyla ilamsız takip yapabilir; bu durumda kiracı yedi gün içinde ödeme emrine itiraz edebilir ve tahliye bu takipte istenemez. Adi kira ve hasılat kiralarında ise alacaklı isterse takip hem alacağa hem tahliyeye yönelik yapılır; ödeme emri, Türk Borçlar Kanunu'ndaki temerrüt ihtarını ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden kiracının kiralanandan çıkarılması istenebileceği bildirimini de içerir (İİK m. 269). Bu takip uygulamada "tahliyeli ödeme emri" ya da "Örnek 13" olarak anılır.

Bir de sözleşme süresinin bitimine dayanan icra yoluyla tahliye vardır; mukavelename ile kiralanan taşınmazın sözleşme süresi bittikten sonra bir ay içinde sözleşmenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir (İİK m. 272). Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimi tek başına tahliye sebebi olmadığından bu yol sınırlı kullanılır; ayrıntı için kiracı hangi şartlarda tahliye edilebilir yazısına bakabilirsiniz.

Takip talebi ve ödeme emri

Takip talebinde kira sözleşmesi, ödenmeyen kira dönemleri ve her dönemin tutarı, istenen faiz, borcun sebebi ve tahliye talebi açıkça gösterilir (İİK m. 58 ve 269). Ödeme emrinde kiracıya, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gün ödeme süresi verilir ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği bildirilir (TBK m. 315). Kiracı ayrıca yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2025 tarihli bir kararında, tahliye ihtarlı ödeme emrinin tebliğinden itibaren yasal otuz günlük ödeme süresi dolmadan borçlunun temerrüde düşmüş sayılamayacağı, bu nedenle süre beklenmeden açılan davada tahliye kararı verilemeyeceği ve bu hususun mahkemece re'sen gözetileceği belirtilmiştir. Bu nedenle alacaklı, ödeme süresi dolmadan icra mahkemesinden tahliye istememelidir.

Kiracının itirazı ve sonuçları

Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir (İİK m. 269/a). Kiracı itiraz ederse takip durur. Alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemezse aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapamaz (İİK m. 269).

İtirazın içeriği, ilerleyen aşamayı belirler:

• Kira akdini ve imzayı açıkça inkâr etmeyen kiracı: Kira ilişkisi ve kira miktarı kabul edilmiş sayılır; ödendiğini veya borcun sona erdiğini noterlikçe düzenlenmiş veya imzası onaylanmış belge, alacaklı tarafından ikrar edilmiş belge ya da resmî makbuzla kanıtlamak zorundadır (İİK m. 269 ve 269/c). Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bir kararında, borçlunun akdi ve imzayı reddetmeyip itirazını ödeme olgusuna dayandırması hâlinde kira ilişkisinin ve miktarının kesinleştiğini belirtmiştir.
• Akdi veya imzayı inkâr eden kiracı: Sözleşme noterlikçe re'sen düzenlenmiş veya imzası onaylanmışsa alacaklı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir. Aksi hâlde genel mahkemede dava açmak zorundadır; bu durumda ihtarlı ödeme emri TBK m. 315'teki ihtar yerine geçer. İmzanın inkârına rağmen alacaklı genel mahkemede haklı çıkarsa kiracı para cezasına da mahkûm edilir (İİK m. 269/b).

İİK m. 62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72, ilamsız tahliye takibinde de kıyasen uygulanır; yani gecikmiş itiraz, menfi tespit ve itirazın kaldırılması hükümlerinden yararlanılabilir (İİK m. 269/d).

Kiracı açısından

Ödeme emrini alan kiracı için en güvenli yol, ödeme süresi içinde borcu icra dairesinin hesabına ödemektir; çünkü tahliye ancak kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde borcu da ödemezse istenebilir (İİK m. 269/a). Borcun bir kısmı tartışmalıysa itiraz edilen miktar ve gerekçe açıkça gösterilmeli, ödenmiş kiralar için dekont ve banka kayıtları dosyaya sunulmalıdır. Kira akdini ve imzayı inkâr etmeden yalnızca ödeme itirazında bulunan kiracı, ispat yükünü resmî veya ikrar edilmiş belgelerle kaldırmak zorunda kaldığından, makbuz ve dekontların saklanması büyük önem taşır.

Tahliye kararı ve uygulanması

İcra mahkemesinin tahliyeye dair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; yalnızca kararın borçluya tefhimi veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Kiracı, tahliye kararı hakkında İİK m. 36'dan yararlanarak teminat göstermek suretiyle icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m. 269/c). Karar, ilamlı taşınmaz tahliyesine ilişkin kurallar çerçevesinde uygulanır; kiracı taşınmazı boşaltmazsa zorla çıkarılır ve taşınmazdaki eşya çıkarılarak kiracıya veya hazır değilse vekiline ya da aile halkından reşit bir kişiye teslim edilir, kimse bulunamazsa masrafı peşin alınarak muhafaza altına alınır (İİK m. 26).

Tahliye kararı için bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi karar ve ilam harcı alınır (492 sayılı Harçlar Kanunu m. 17). Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli kararlarında da, ilamsız tahliye takiplerinde temyiz kesinlik sınırının belirlenmesinde bir yıllık kira bedelinin toplamı esas alınmıştır; kira bedeli yabancı para ise takip tarihindeki kur üzerinden Türk lirasına çevrilen tutar dikkate alınmaktadır.

Genel mahkeme yolu, arabuluculuk ve zamanaşımı

İlamsız takibin şartları oluşmuyorsa, örneğin sözleşme adi yazılı olup kiracı imzayı inkâr ediyorsa, kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ancak kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). İki haklı ihtar gibi diğer tahliye sebepleri ise ayrı koşullara tabidir (iki haklı ihtar nedeniyle tahliye).

Zamanaşımı ve alacak yönü

Kira bedelleri ve anapara faizleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147). Bu nedenle uzun süre biriken kira alacaklarında, beş yıldan eski dönemlerin takip talebine yazılması hâlinde kiracı zamanaşımı itirazında bulunabilir. Kiralayan, kiracının taşınır eşyaları üzerindeki hapis hakkını korumak için icra dairesinden eşya defteri yapılmasını da isteyebilir (İİK m. 270).

Sık yapılan hatalar

• Ödeme emrinde otuz günlük süreyi vermemek veya bu süre dolmadan tahliye istemek.
• Kira dönemlerini, tutarları ve faiz başlangıcını takip talebinde belirsiz yazmak.
• İtirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istememek.
• İhtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde tahliyeyi talep etmemek.
• Kiracı olarak ödeme itirazını ödeme dekontu yerine yalnızca beyanla yapmak.
• Kira akdini inkâr etmek isterken imzayı açıkça reddetmemek.
• Tahliye kararına karşı kanun yolu sürelerini ve teminat şartlarını kaçırmak.

Sonuç

Ödenmeyen kira için tahliye talepli ilamsız takip, doğru yürütüldüğünde hem alacağın tahsilini hem de kiralananın boşaltılmasını sağlayabilen hızlı bir yoldur. Ödeme emrinde konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük ödeme süresi verilmesi, yedi günlük itiraz süresinin gözetilmesi, itiraz hâlinde altı ay içinde itirazın kaldırılmasının istenmesi ve ihtar süresinden sonraki altı ay içinde tahliyenin talep edilmesi başarının temel şartlarıdır. Kiracı açısından ise ödemeyi yazılı ve resmî belgelerle ispatlamak ve kısa süreleri kaçırmamak belirleyicidir.