Hangi durumlarda kullanılır?
- Taşınmaz tapu kütüğünde kayıtlı değilse ve davacı tarafından yirmi yılı aşkın süredir malik gibi kullanılıyorsa
- Zilyetlik aralıksız ve çekişmesiz sürdürülmüş, ekim-dikim, yapı veya çit gibi eylemlerle belgelenebiliyorsa
- Tapuda malik görünen kişi belirsizse veya yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş bir kişi adına kayıt varsa
- Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı tescil davası açılacaksa
Dikkat edilmesi gereken noktalar
- TMK m. 713/1 tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar için, 713/2 ise malikin tapu kütüğünden anlaşılamadığı veya yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş bir kişi adına kayıtlı taşınmazlar için uygulanır. Adına tapu kaydı bulunan malik varsa bu yol kapalıdır; Anayasa Mahkemesinin 713/2'deki bir ibareyi iptal etmesi nedeniyle güncel madde metni ve uygulama ayrıca kontrol edilmelidir.
- Zilyetlik malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız yirmi yıl sürmüş olmalı, bu süre dava açılmadan önce tamamlanmalıdır. Önceki zilyedin süresine katılma (miras, satış vaadi vb.) ayrıca ispat edilmelidir. Zilyetlik ekim-dikim, yapı, çit, vergi ve abonelik kayıtları gibi somut eylemlerle gösterilmeli; yalnızca mahalli bilirkişi ve tanık beyanıyla yetinilmeyip ziraat ve harita mühendisi bilirkişi incelemesi, hava fotoğrafı ve uydu görüntüsüyle desteklenmelidir.
- Orman, mera, yaylak, kışlak, kıyı, akarsu gibi devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile kamu hizmetine tahsisli taşınmazlar zamanaşımıyla kazanılamaz (TMK m. 715 ve özel kanunlar). Orman kadastrosu, mera ve kadastro kayıtları ile imar ve kamulaştırma durumu önceden araştırılmalı; tescil sonrası imar ve tarım arazilerine ilişkin sınırlamalar ayrıca değerlendirilmelidir.
- Dava Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine ve varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır. Mahkeme davayı gazete, internet haber sitesi ve taşınmazın bulunduğu yerde en az üç kez ilan ettirir; son ilandan itibaren üç ay içinde itiraz edilmez veya itiraz reddedilir ve zilyetlik ispatlanırsa tescile karar verilir. Hüküm taşınmazın niteliğini, yerini, sınırlarını ve yüzölçümünü teknik krokiyle göstermelidir.
- Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olup taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Bu dava 6325 sayılı Kanun m. 18/B'de sayılan zorunlu arabuluculuk uyuşmazlıkları arasında yer almamaktadır; ancak güncel mevzuat kontrol edilmeli, aynı uyuşmazlıkta ortaklığın giderilmesi veya komşu hakkı gibi sayılan türler varsa ayrıca değerlendirilmelidir.
- Nispi harç taşınmazın değeri üzerinden ödenir; ilan, keşif ve bilirkişi giderleri için yeterli avans yatırılmalıdır. Hazine dava açılmasına sebep olmadığından yargılama giderlerinin çoğunlukla davacıda kaldığı göz önünde tutulmalıdır.
Örnek dilekçe
Köşeli parantez içindeki [ALANLAR] somut olaya göre doldurulmalıdır.
[MAHKEME] ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NE
DAVACI : [AD SOYAD] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[ADRES]
VEKİLİ : Av. [VEKİL ADI]
[ADRES]
DAVALILAR : 1. Hazine ([DEFTERDARLIK ADI] Defterdarlığı)
2. [İLGİLİ KAMU TÜZEL KİŞİSİ ADI]
3. Varsa tapu kayıtlarında malik görünen kişinin mirasçıları
KONU : Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan [TAŞINMAZ BİLGİLERİ] taşınmazın, davacı tarafından yirmi yılı aşkın süredir aralıksız ve çekişmesiz malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurulması nedeniyle TMK m. 713 uyarınca davacı adına tapuya tescili talebidir.
DAVA DEĞERİ : [DAVA DEĞERİ] TL (taşınmazın tahmini değeri)
AÇIKLAMALAR
1. Davacı, [TAŞINMAZ BİLGİLERİ] taşınmazı [ZİLYETLİK BAŞLANGIÇ TARİHİ] tarihinden itibaren malik sıfatıyla kullanmaktadır. Taşınmaz [KULLANIM ŞEKLİ] olarak kullanılmakta olup davacı bu süre boyunca taşınmazda [ZİLYETLİK EYLEMLERİ] gibi malikin yapacağı tüm fiilleri gerçekleştirmiştir.
2. Taşınmaz tapu kütüğünde kayıtlı değildir. [TAPU VE KADASTRO KAYIT DURUMU]. Taşınmaz, [KADASTRO DURUMU] nedeniyle tapuya bağlanmamıştır.
3. Davacı, kendisinden önceki zilyet [ÖNCEKİ ZİLYET ADI]'ın zilyetliğine de katılmak suretiyle, taşınmazı yirmi yıldan fazla süredir kesintisiz, davasız ve çekişmesiz biçimde malik gibi zilyetliğinde bulundurmuştur. Bu süre içinde Hazine veya üçüncü kişiler tarafından davacıya karşı herhangi bir müdahale ya da dava söz konusu olmamış, taşınmaza ilişkin [VERGİ VE ABONELİK KAYITLARI] davacı adına düzenlenmiştir.
4. Taşınmaz orman, mera, yaylak, kışlak, kıyı veya kamu hizmetine tahsisli yer niteliğinde olmayıp devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden değildir; bu husus [ORMAN MERA KADASTRO KAYITLARI] ile sabittir.
5. TMK m. 713/1 uyarınca tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamının, bir kısmının veya payının adına tescilini mahkemeden isteyebilir. Dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine, varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır. Mahkemece davanın konusu gazete, internet haber sitesi ve taşınmazın bulunduğu yerde en az üç kez ilan edilecek; son ilandan itibaren üç ay içinde itiraz edilmez veya itiraz yerinde görülmezse ve iddia ispatlanırsa tescile karar verilecektir.
6. Davacı, ilan giderleri ile keşif ve bilirkişi masraflarını karşılamaya hazırdır. Taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü mahallinde yapılacak keşifle teknik kroki düzenlenerek belirlenmelidir.
HUKUKİ NEDENLER : 4721 sayılı TMK m. 713; 6100 sayılı HMK m. 12 ve ilgili sair mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Tapu ve kadastro müdürlüğü kayıt yazıları, kadastro tutanakları ve paftalar, orman, mera ve belediye imar kayıtları, hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri, vergi ve abonelik kayıtları, ekim-dikim ve yapı kayıtları, mahallinde keşif, ziraat ve harita mühendisi bilirkişi incelemesi, mahalli bilirkişi ve tanık beyanları ile her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Davanın TMK m. 713 uyarınca gerekli ilanlar yapılarak görülmesine,
2. Keşifle belirlenecek yeri, sınırları, yüzölçümü ve niteliğiyle [TAŞINMAZ BİLGİLERİ] taşınmazın davacı adına tapuya tesciline,
3. Yargılama giderleri ile vekâlet ücreti hakkında hukuka uygun karar verilmesine
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. [TARİH]
Davacı Vekili
Av. [VEKİL ADI]
EKLER:
1. Tapu ve kadastro müdürlüğü kayıt yazıları
2. Vergi ve abonelik kayıtları
3. Fotoğraflar ve uydu görüntüleri
4. Vekâletname
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve örnek amacıyla sunulmaktadır. Her hukuki uyuşmazlığın özellikleri farklıdır. Dilekçenin somut olaya göre bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önerilir.
İlgili İçerikler
Emsal Kararlar
- YargıtayE. 2026/903, K. 2026/1120Tapusuz olup yargılama sırasında ihdasen tapuya tescil edilen taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescil istemi – Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2026/903 E., 2026/1120 K.
- YargıtayE. 2025/2533, K. 2026/4239Davacı lehine kazandırıcı zamanaşımı zilyetliğiyle iktisap şartlarının bulunup bulunmadığı – Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2025/2533 E., 2026/4239 K.
- YargıtayE. 2021/4655, K. 2024/26Orman sınırı içinde kalan taşınmazın zilyetlik yoluyla tescili istemi (TMK m. 713/1) – Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2021/4655 E., 2024/26 K.
- YargıtayE. 2026/1721, K. 2026/2212Tapusuz taşınmazın tescili istemi – Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2026/1721 E., 2026/2212 K.
Örnek Dilekçeler
- Asliye Hukuk MahkemesiGeçit Hakkı Kurulması Dava Dilekçesi
- Asliye Hukuk MahkemesiÖnalım (Şufa) Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Dava Dilekçesi
- Asliye Hukuk MahkemesiTapu Kaydının Düzeltilmesi Dava Dilekçesi
- Sulh Hukuk MahkemesiOrtaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Dava Dilekçesi