Hangi durumlarda kullanılır?
- Sözleşmede kararlaştırılan teslim süresi dolduğu hâlde konut teslim edilmemiş ve inşaat tamamlanmamışsa
- Satıcı yapı ruhsatı, teminat veya şekil şartı gibi yasal yükümlülüklerini yerine getirmeden ödeme almışsa
- Dönme bildirimi noter aracılığıyla yapılmış, ancak bedel kanundaki iade süresi içinde geri ödenmemişse
- Konut bedelinin bir kısmı bağlı kredi ile ödenmiş ve satıcı ödemeleri iade etmiyorsa
Dikkat edilmesi gereken noktalar
- Konutun teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (6502 sayılı Kanun m. 44; 7392 sayılı Kanunla değişik). Sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte olan düzenleme uygulandığından eski tarihli sözleşmelerde teslim süresi sınırı ayrıca kontrol edilmelidir (Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik geçici m. 1).
- Tüketici sözleşme tarihinden itibaren on dört gün içinde gerekçesiz cayabilir (m. 43), yirmi dört aya kadar da gerekçe göstermeden dönebilir; bu hâlde satıcı vergi ve harçlarla birlikte ilk üç ay için en çok yüzde iki, üç-altı ay için yüzde dört, altı-oniki ay için yüzde altı, oniki-yirmidört ay için yüzde sekize kadar tazminat isteyebilir (m. 45/1). Satıcı yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemişse kesinti yapılamaz (m. 45/2; Yönetmelik m. 9/4); dilekçede dönmenin dayanağı olarak satıcının ifa kusuru vurgulanmalıdır. Ödenen bedel dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde iade edilir (m. 45/3).
- Dönme bildirimi noter aracılığıyla yapılmalı, ihtarnamenin ulaştığı tarih iade süresini başlatır; tüketicinin edinimlerini on gün içinde iade etmeye hazır olduğu belirtilmelidir. Yargıtay önüne gelen bir dosyada satıcı iade süresi dolmadan dava açıldığını savunmuş, dava esastan kabul edilmiş ve faiz dava tarihinden başlatılmıştır; bu nedenle faiz başlangıcı ve dönme dayanağı terditli kurulmalıdır (TBK m. 117, 125).
- Sözleşme, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescili ile yapılan yazılı sözleşme veya noterde düzenlenen satış vaadi biçiminde kurulmalıdır; aksi hâlde satıcı sözleşmenin geçersizliğini tüketici aleyhine ileri süremez ve geçerli sözleşme olmadan ödeme isteyemez. Yapı ruhsatı alınmadan sözleşme yapılamaz ve ön bilgilendirme formu sözleşmeden en az bir gün önce verilmelidir (m. 40, 41; Yönetmelik m. 5, 6). Bu eksiklikler dilekçeye delil olarak eklenmelidir.
- Konut bedelinin bir kısmı bağlı kredi ile ödenmişse ödenen bedel finansman kuruluşuna iade edilir (Yönetmelik m. 9/7). Kanun, kredi veren kuruluşun sorumluluğunu kullanılan kredi miktarıyla ve sözleşmede belirtilen teslim tarihinden (teslim edilmişse fiilen teslim edildiği tarihten) itibaren bir yılla sınırlamıştır (m. 35/2); bu nedenle bankaya karşı süre geçirilmeden hareket edilmelidir. Yargıtay'ın incelediği bir uyuşmazlıkta bağlı kredi veren kuruluş, satıcıyla birlikte ve kullandırdığı kredi tutarıyla sınırlı olarak müteselsilen sorumlu tutulmuştur; bu nedenle dava kuruluşa karşı da açılmalı, vadesi gelmemiş kredi borcundan borçsuzluğun tespiti istenmelidir (6502 sayılı Kanun m. 30, 35).
- Tüketici mahkemesi görevlidir ve tüketici kendi yerleşim yeri mahkemesinde de dava açabilir (m. 73). Konut bedelleri çoğunlukla hakem heyeti sınırının (2026 yılı için 186.000 TL; RG 23.12.2025) üzerinde kaldığından dava şartı arabuluculuğa başvurulmalı ve son tutanak dilekçeye eklenmelidir (m. 73/A); taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar (tapu iptali ve tescil gibi) bu şartın dışındadır. Tüketici davaları harçtan muaftır (m. 73/2). Sözleşme, dekontlar, tapu ve kat irtifakı kayıtları, yapı ruhsatı, teminat belgeleri ile inşaat seviyesi için keşif ve bilirkişi incelemesi önem taşır.
Örnek dilekçe
Köşeli parantez içindeki [ALANLAR] somut olaya göre doldurulmalıdır.
[MAHKEME] TÜKETİCİ MAHKEMESİ'NE
DAVACI : [AD SOYAD] (T.C. Kimlik No: [T.C. KİMLİK NO])
[ADRES]
VEKİLİ : Av. [VEKİL ADI]
[ADRES]
DAVALI : [DAVALI UNVANI] (Vergi No: [VERGİ NO])
[ADRES]
KONU : Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde konutun süresinde teslim edilmemesi nedeniyle 6502 sayılı Kanun m. 45 uyarınca sözleşmeden dönüldüğünün tespiti ve ödenen bedelin iadesi talebidir.
DAVA DEĞERİ : [DAVA DEĞERİ] TL
AÇIKLAMALAR
1. Müvekkil ile davalı arasında [SÖZLEŞME TARİHİ] tarihinde, [SÖZLEŞME ŞEKLİ] ile, davalının [PROJE ADI] projesinde yer alan [BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİSİ] bağımsız bölümün [KONUT BEDELİ] TL bedelle ön ödemeli olarak satışına ilişkin sözleşme kurulmuştur. Müvekkil tüketici, davalı satıcıdır. Bedelin [ÖDENEN BEDEL] TL'si [ÖDEME ŞEKLİ] ile ödenmiştir.
2. Sözleşmeye göre konutun [TESLİM TARİHİ] tarihinde teslim edilmesi gerekirken bu tarih geçmiş, konut müvekkile fiilen teslim edilmemiş ve tapuda devredilmemiştir. Müvekkilin yaptığı inceleme ve tespitlere göre inşaatın seviyesi [İNŞAAT SEVİYESİ] düzeyindedir. Teslim süresi hiçbir hâlde sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez (6502 sayılı Kanun m. 44). Davalı sözleşmeden doğan edimini hiç veya gereği gibi ifa etmemiştir.
3. Müvekkil, [NOTER ADI] Noterliğinin [İHTAR TARİHİ] tarih ve [YEVMİYE NO] yevmiye numaralı ihtarnamesiyle sözleşmeden döndüğünü bildirmiş, dönme bildirimi [TEBLİĞ TARİHİ] tarihinde davalıya ulaşmıştır. Dönme bildiriminin noter aracılığıyla yapılması yeterlidir (Yönetmelik m. 9/2).
4. 6502 sayılı Kanun m. 45 ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m. 9/4 uyarınca satıcı yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemişse tüketiciden kesinti ve tazminat istenemez; ödenen bedel ve borç belgeleri, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde iade edilir. Bu süre [İADE SÜRESİNİN BİTİŞ TARİHİ] tarihinde dolmuş, davalı iade yapmamıştır. Müvekkil, bedelin iadesinden itibaren on gün içinde edinimlerini iade etmeye hazırdır.
5. Terditli olarak, davalı teslim borcunda temerrüde düştüğünden TBK m. 117 ve 125 uyarınca sözleşmeden dönüldüğünün kabulüyle ödenen bedelin iadesine karar verilmesi talep edilmektedir.
6. Davadan önce 6502 sayılı Kanun m. 73/A uyarınca [ARABULUCULUK DOSYA NO] sayılı dosya ile arabulucuya başvurulmuş, anlaşma sağlanamaması üzerine [SON TUTANAK TARİHİ] tarihli son tutanak düzenlenmiştir.
HUKUKİ NEDENLER : 6502 sayılı Kanun m. 40-46, 73, 73/A; Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik m. 6, 9, 10; 6098 sayılı TBK m. 112, 117, 125 ve ilgili sair mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER : Ön ödemeli konut satış sözleşmesi ve ön bilgilendirme formu, ödeme dekontları, tapu ve kat irtifakı kayıtları, yapı ruhsatı ve teminat belgeleri, noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi, arabuluculuk son tutanağı, inşaatın durumunu gösteren fotoğraflar, keşif ve bilirkişi incelemesi, tanık beyanları ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1. Müvekkilin sözleşmeden döndüğünün tespitine, ödenen [ÖDENEN BEDEL] TL'nin [İADE SÜRESİNİN BİTİŞ TARİHİ] tarihinden, bu mümkün görülmezse dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline,
2. Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine
karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. [TARİH]
Davacı Vekili
Av. [VEKİL ADI]
EKLER:
1. Sözleşme, ön bilgilendirme formu ve ödeme dekontları
2. Tapu ve kat irtifakı kayıtları, yapı ruhsatı ve teminat belgeleri
3. [NOTER ADI] Noterliği ihtarnamesi ve tebliğ şerhli örneği
4. Arabuluculuk son tutanağı ([SON TUTANAK TARİHİ])
5. İnşaatın durumunu gösteren fotoğraflar
6. Vekâletname
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve örnek amacıyla sunulmaktadır. Her hukuki uyuşmazlığın özellikleri farklıdır. Dilekçenin somut olaya göre bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi önerilir.
İlgili İçerikler
Emsal Kararlar
- YargıtayE. 2026/173, K. 2026/3671Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/173 E., 2026/3671 K.
- YargıtayE. 2026/259, K. 2026/4084Resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satışına ilişkin sözleşmeden kaynaklanan maddi ve manevi zararın tazmini istemi – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/259 E., 2026/4084 K.
- YargıtayE. 2026/1371, K. 2026/4414Konut edinim sözleşmesinin taksit temerrüdü nedeniyle feshinin geçerliliği – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/1371 E., 2026/4414 K.
- YargıtayE. 2025/5885, K. 2026/2991Harici gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden dönme nedeniyle ödenen bedelin iadesi ile takibe konu senetlere dayalı menfi tespit ve istirdat istemi – Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/5885 E., 2026/2991 K.
Örnek Dilekçeler
- Tüketici Hakem HeyetiTüketici Hakem Heyetine Başvuru Dilekçesi (6502 sayılı Kanun m. 68)
- Tüketici MahkemesiAyıplı Araç Nedeniyle Sözleşmeden Dönme Dava Dilekçesi
- Satıcı / Aracı Hizmet SağlayıcıMesafeli Satışta Cayma Hakkı Kullanım Bildirimi (6502 sayılı Kanun m. 48)
- Noter (İhtarname)Sözleşmeden Dönme ve Bedel İadesi İhtarnamesi (TBK m. 125)